Как снять квартиру в Москве: уплата налогов и заключение договоров

Как снять квартиру в Москве: уплата налогов и заключение договоров

Как сдать квартиру в Москве

1. Что нужно сделать в первую очередь?

Прежде чем сдавать квартиру в аренду, решите, как вы будете платить налоги с дохода от аренды. Ты можешь выбрать:

перед сдачей квартиры зарегистрируйте ИП и купите патент на аренду жилого помещения – 6% от потенциального дохода; в конце года подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (НДФЛ) – 13% от фактически полученного дохода; Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого лица и уплатите налог с доходов от профессиональной деятельности – 4% с доходов, фактически полученных от сдачи квартиры в аренду физическим лицам, или 6% – с юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Если вы социальный арендатор, вы можете снимать квартиру только как физическое лицо. Следовательно, вам придется платить НДФЛ.

2. Как сдать квартиру и уплатить налоги по патенту?

Патент – это налоговая система для индивидуальных предпринимателей, которая действует по следующему принципу: государство определяет примерный годовой доход, который индивидуальный предприниматель может получить от своей деятельности (в данном случае от аренды квартир). Это налоговая база. Стоимость патента составляет 6% от этой суммы. Предприниматель освобожден от других налогов, в частности от налога на недвижимость.

В Москве стоимость лицензии на аренду квартиры зависит от размеров квартиры и района, на котором она расположена. Вы можете воспользоваться сервисом на сайте ФНС для расчета точной стоимости патента.

Если вас устраивает система налогообложения патентов, действуйте следующим образом:

Шаг 3. Заключение договора аренды (аренды).

3. Как сдать квартиру и уплатить НДФЛ?

Подоходный налог с населения (PIT) – это налог, который уплачивается со всего вашего дохода. Самый распространенный способ (например, когда вы получаете зарплату) – это платить налог работодателем или владельцем бизнеса, от которого вы получаете свой доход. Если вы арендуете свою квартиру, вы должны сами платить НДФЛ. Ставка 13%.

Для этого вы должны сначала задекларировать свой доход, заполнив налоговую декларацию 3-НДФЛ, а затем уплатить подоходный налог.

Если эта система налогообложения вам подходит, выполните следующие действия:

Шаг 1. Заключение договора аренды (субаренды, сдачи внаем).

Шаг 3. Подайте налоговую декларацию, а затем уплатите подоходный налог.

4. Как сдать квартиру и уплатить налог на профессиональный доход?

Профессиональный подоходный налог (PIT) – это специальная налоговая система, которая действует с 2019 года. Он нацелен на людей, которые получают доход от самозанятости, в частности от аренды дома. Он может быть передан физическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Ставка составляет 4%, если вы сдаете в аренду физическому лицу, и 6%, если вы сдаете в аренду юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.

Если вас устраивает специальная система «Профессиональный подоходный налог», выполните следующие действия:

Шаг 1. Зарегистрируйтесь в налоговой инспекции в качестве плательщика НДФЛ (или, проще говоря, зарегистрируйтесь в качестве самозанятого лица) с помощью бесплатного мобильного приложения «Мой налог», счет налогоплательщика «Налог на доходы физических лиц» на сайте Русский ФНС или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фото, которое можно сделать на смартфон.

Шаг 2. Заключаем договор аренды (аренды).

Шаг 4. Налог оплачивается автоматически в приложении.

5. Как заключить договор найма (аренды)?

Договор аренды заключается с физическими лицами. Договор найма заключается в том случае, если нанимателем является юридическое лицо (в этом случае наниматель может использовать жилище только для проживания граждан).

Контракт может быть в любой форме, но должен быть в письменной форме. Он должен, насколько это возможно, отражать все договоренности, достигнутые сторонами по итогам переговоров.

Мы рекомендуем вам включить:

фамилии, имена, отчества и паспортные данные сторон; подробное описание арендуемого объекта (адрес, площадь, количество комнат, этаж и этажность дома); сведения о документах, подтверждающих право собственности на квартиру. Также к договору можно приложить фото, показывающие состояние квартиры; Сумма, которую арендатор платит ежемесячно, и условия ее проверки (сколько раз в году, на каком основании); порядок оплаты коммунальных услуг; максимальное количество проверок, посещений владельцев (ежемесячно, ежегодно) и сроки этих посещений; цель аренды (найма) (установление факта, что квартира предназначена для проживания арендатора, а не для субаренды или иных нужд) список лиц, которые могут проживать с арендатором постоянно; Основания для расторжения договора; срок аренды; другие детали.

6. Как заключить договор поднайма?

Если вы хотите снять квартиру, включенную в программу социального жилья, вы должны заключить договор субаренды. Для этого необходимо согласие всех проживающих в квартире и собственника – Департамента имущества города Москвы.

Как легально сдавать квартиру в аренду

Неформальная аренда квартиры сопряжена с множеством проблем. Если соседи подадут жалобу в налоговую, будет проведена проверка, и у хозяина будет выявлено уклонение от уплаты налогов. Ему придется заплатить НДФЛ за весь срок аренды и заплатить штраф. Вам придется платить примерно 20% от всего дохода.

Незаконная аренда также может привести к конфликтам с арендаторами. Например, они могут что-то сломать и отказаться от ремонта за свой счет. Или они могут даже уйти и отсрочить выплату. Возможны разные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте узнаем, как снять квартиру без нарушения закона и какую схему налогообложения выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не являетесь единственным владельцем, вы не можете просто сдавать свою долю в аренду – вы должны спросить разрешения у других владельцев. Если кто-то отказывается сотрудничать, снимать квартиру нельзя.

При желании других владельцев необходимо получить их письменное согласие, нотариально заверенное. Только тогда вы сможете самостоятельно искать арендаторов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при незаконной аренде не заключаются контракты, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора не останавливает налоговые органы – факт получения дохода и неуплаты налогов можно доказать иным способом.

Неспособность прийти к соглашению наносит ущерб всем сторонам. Если эти отношения не будут официально оформлены, домовладельцу будет труднее предъявлять исковые требования к арендатору и требовать возмещения убытков в суде за повреждение квартиры или просроченные платежи.

Наличие договора облегчает выстраивание отношений с соседями и управляющей компанией – можно откровенно сказать, что мы впускаем арендаторов и не боимся проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не может заселиться в квартиру.

Как правильно оформить договор с жильцами

Юридически правильно использовать термин «аренда», когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае оформляется договор аренды.

Если квартира сдается физическим лицом, правильно говорить об аренде. В этом случае арендодатель является арендодателем, а арендатор – арендатором. В этом случае необходимо заключить договор аренды. Этот процесс регулируется главой 35 Гражданского кодекса.

Однако, если вы неосознанно заключили договор аренды, вы все равно можете обратиться в суд для защиты своих прав и уплаты налогов. Неточная формулировка может быть сочтена технической ошибкой.

Никакой конкретной формы, предписанной законом, не существует, следует придерживаться общих требований гражданского права. Необходимо указать полное имя, паспортные данные и контактные данные обеих сторон, а также указать условия.

Кто будет проживать

В договоре должно быть указано лицо, с которым вы заключаете договор, а также люди, которые будут проживать в квартире – не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете разрешить студентам жить в квартире, но договориться с их родителями, поскольку они будут нести ответственность за состояние квартиры и платить арендную плату.

Срок действия

Статья 683 Гражданского кодекса гласит, что максимальный срок контракта составляет 5 лет. Возможны два варианта аренды:

Договор краткосрочной аренды – до одного года.

Есть возможность более позднего продления. Это означает, что вы можете подписать контракт на 11 месяцев, а затем пересмотреть его.

Договор долгосрочной аренды на срок более одного года

Вы должны зарегистрировать договор аренды в Земельном Управлении, так как это приводит к ограничению (обременению) права собственности.

Условия оплаты

В них указано, как и когда арендодатель будет вам платить. Деньги можно взять наличными, но тогда лучше выписать на них квитанцию. Это поможет вам избежать ловушек, когда домовладелец говорит вам, что он уже заплатил, а вы «просто не можете вспомнить». Отсутствие квитанции означает отсутствие оплаты.

Деньги лучше принимать на карту, тогда все платежи можно будет легко отследить.

Штрафы за просрочку платежей

Если в договоре не прописано конкретное правило расчета пени за просрочку, то ст. 395 ГК РФ – размер процентов будет определяться исходя из ключевой ставки ЦБ на дату расчета.

Арендатор может отказаться от уплаты штрафа, и в этом случае его придется взыскать в суде.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит указать, кто и как оплачивает все коммунальные услуги.

Например, арендодатель может взять на себя все расходы на обслуживание, а арендатор должен оплачивать счета за газ, воду и электричество. Также следует добавить штрафы за просрочку платежа.

Предмет договора

Пожалуйста, укажите, что квартира этого человека снимается по этому адресу. В договор аренды должны быть включены технические детали квартиры – площадь, этаж, подъезд и т. Д.

Обеспечительный платеж

Обычно это называется депозитом. Это сумма, которую арендаторы возвращают арендодателю в случае, если они что-то нарушат или иным образом нарушат договор.

Иногда задаток называют арендной платой за последний месяц. Однако есть риск: жильцы могут пережить последний месяц, что-то испортить и съехать, и вам придется взыскать с них компенсацию через суд и полицию.

Запишите размер депозита и причины, по которым владелец может оставить его себе. Это может быть расторгнутый договор, испорченная мебель, испорченная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Закон особых требований не предъявляет, так что договариваться можно. Например, обнаружите, что арендаторы платят за один месяц вперед, поэтому они имеют право расторгнуть договор в любое время, но арендодатель оставит деньги себе.

Добавьте пункт о прекращении действия. Например, вам нужно встретиться лично, чтобы проверить состояние квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязательство подписывать такой акт при въезде и выезде арендатора. Добавьте шаблон к соглашению.

В самом нотариальном акте должна быть указана вся информация о состоянии квартиры:

Статус ремонта. Общее состояние и возможные недостатки лучше перечислить отдельно. Например: «Квартира после ремонта, в спальне дефект обоев – см. Приложение – фото 1. Количество мебели и приборов (указать их состояние). Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять арендаторы. Например, если есть запертая комната с вашими вещами, которые нельзя открыть.

Прикрепите к нотариальному акту фотографии квартиры и ее содержимого. Также можно добавить пункт об очистке. Например, если арендатор переезжает в чистую квартиру, вы также должны оставить ее чистой.

Дополнительные условия

Вы также можете добавить в свой контракт пункт, в котором говорится, что арендаторы должны сами устранять ущерб, нанесенный имуществу своих соседей в случае наводнения или другого ущерба, причиненного ими, или что они должны платить за ежегодный полис страхования от наводнений и пожаров.

Как зарегистрировать договор

Если договор аренды заключен на срок менее года, достаточно распечатать его в двух экземплярах и подписать.

Если он длиннее, то в течение 30 дней с момента подписания его необходимо зарегистрировать в Федеральной регистрационной службе – в самом ЗАГСе, в МФЦ или онлайн, если у нас есть электронная подпись. Необходимо оплатить сбор в размере 2000 рублей.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что вы имеете право сдавать квартиру в соответствии с условиями ипотечного договора. Есть банки, которые косвенно запрещают использование недвижимости в качестве недвижимости для сдачи в аренду – например, в договоре они будут включать пункт о том, что если вы начнете ее сдавать в аренду, вы досрочно погасите свой долг.

Есть несколько вариантов аренды недвижимости под ипотеку:

Согласуйте планы с банком через менеджера. Подпишите контракт на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются с необходимости оформить долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и Росреестр это фиксирует. Зарегистрировать такое изменение в УРС просто невозможно.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора заключается в том, что он решает проблему, если арендаторы отказываются платить и отказываются выселяться.

В настоящее время расторжение договора аренды возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 Гражданского кодекса. 687 ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИИ. Дело в том, что арендатор может расторгнуть договор с трехмесячным сроком уведомления. Для арендодателя все сложнее – договор можно расторгнуть только в судебном порядке. Для этого должна быть уважительная причина, например, материальный ущерб.

Также возможно расторжение договора аренды в суде, если арендаторы не платят арендную плату. Если у вас есть контракт, зарегистрированный в Земельном кадастре, срок действия может составлять шесть месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно 2 месяца не получать выплаты.

Вы можете попытаться избежать таких проблем, оставив в договоре возможность для домовладельца расторгнуть договор во внесудебном порядке. Например, уведомив арендатора за 1 месяц до прекращения аренды заказным письмом на этот адрес и добавив, что сам факт уведомления означает согласие на прекращение аренды.

Такие пункты, скорее всего, будут отменены в суде, но практика показывает, что зачастую их бывает достаточно, чтобы найти компромисс с арендаторами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Если вы сдаете квартиру частным лицам на срок более 90 дней, вы должны уведомить МВД:

Сделайте своим жильцам временную регистрацию. Или напишите заявление в миграционную службу вашего района о том, что у вас есть граждане, проживающие с вами без регистрации.

В противном случае вы нарушите статью 19.15.2 КоАП, которая предусматривает наложение штрафа в размере от 2000 до 5000 рублей, или от 5000 до 7000 рублей, если квартира находится в Москве или Санкт-Петербурге. Нет проблем, если квартиру снимают люди, зарегистрированные в одном регионе.

Регистрацию можно произвести в ближайшем объекте МФЦ – идите туда с арендатором и возьмите с собой паспорт. Сотрудники МФЦ дадут вам анкету для подписи. Также можно принести документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Другой способ – обратиться в местную миграционную службу МВД.

Поселение дает арендатору только одно право – временное пребывание в квартире. Вы также можете отменить регистрацию, обратившись в МФЦ или Министерство внутренних дел. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Это зависит от того, является ли арендодатель физическим лицом, индивидуальным предпринимателем или индивидуальным предпринимателем.

Физические лица

Все, что им нужно сделать, это подписать договор и подать налоговую декларацию за предыдущий год до 30 апреля.

Доход, полученный домовладельцами от сдачи квартир в аренду, подлежит обложению подоходным налогом с населения (статья 210 (1) Налогового постановления). Физические лица уплачивают НДФЛ по ставке 13%. Налог подлежит уплате не позднее 15 июля года, следующего за истекающим расчетным периодом.

С 2021 года ставка налога увеличится до 15% для доходов, превышающих 5 млн рублей в год.

Самозанятые

Зарегистрироваться в качестве профессионального плательщика подоходного налога можно с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 г. эта налоговая система будет применяться практически во всех регионах.

Если вы сдаете в аренду физическим лицам, вы платите 4% от своего дохода, а если сдаете в аренду юридическим лицам – 6%. Главное – не забывать делать чек на каждый платеж и сдавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

В этом случае точная сумма налога зависит от налоговой системы, выбранной данным предпринимателем. Пока вы снимаете квартиру, онлайн-касса вам не понадобится. Согласно § 17 абз. 2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача внаем квартиры, принадлежащей ИП, освобождается от кассы на неопределенный срок.

Принимать деньги на расчетный счет можно, но за его содержание придется заплатить.

Ставку следует уточнить в налоговой инспекции вашего региона, так как для этого вида деятельности может быть особая ставка.

Нормальные ставки следующие:

ИП от «дохода» УСН – 6% от общей суммы, указанной в договоре. Индивидуальные предприниматели по упрощенной системе налогообложения «прибыль за вычетом затрат» – 15% от суммы после вычета всех расходов по данной деятельности. Как правило, такой вариант невыгоден – максимальный вычет распространяется на коммунальные платежи, также можно добавить счета за ремонт. Индивидуальные предприниматели в рамках патентной налоговой системы – ставка варьируется в зависимости от региона. Воспользуйтесь калькулятором, чтобы узнать.

Самозанятые должны платить за себя взнос, в 2020 году это 40 874 рубля плюс 1% свыше 300 000 рублей. Их можно покрыть за счет своевременной уплаты налогов – предпринимателю будет уменьшена сумма налога. Однако, если квартира не используется, взносы все равно нужно платить.

Онлайн-бухгалтерия для самозанятых. Подходит для ИП и ООО по упрощенной системе налогообложения, единому налогу на вмененный доход и патенту.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, что если вы включите в арендную плату коммунальные услуги, вам придется платить за них и налог – учтите это при согласовании цены.

Есть нюанс: вы можете вычесть из своего дохода ту сумму, которую вам дали арендаторы на оплату коммунальных услуг по счетчикам, так говорит Минфин РФ.

Так что если счетчиков нет – это доход. В этом случае вы можете вычесть эту сумму из своего дохода, приложив подтверждение о расходах к своей декларации.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется аренда квартиры на самозанятость – вы платите 4% налога и все. Однако есть одна особенность: плательщики этого налога не платят взносы в Пенсионный фонд. Если вам не нужна пенсия, вы можете отказаться от нее.

Если вы собираетесь выйти на пенсию, вам придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить взносы. О том, как это сделать, мы писали ранее в статье «Как самозанятому человеку избежать выхода на пенсию».

Работать не по найму и платить 13 процентов дороже.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Наверное, проблем не будет, если жильцы подходящие, отношения с соседями нормальные и вы берете деньги наличными, про квартплату никто даже не узнает.

Если, с другой стороны, домовладелец, соседи или кто-либо еще пожалуется в налоговую или местную администрацию, арендатор может быть оштрафован.

Штраф для физического лица за непредставление декларации составляет 5% от общей суммы дохода, плюс удержание налога, что составляет 40% от общей суммы. Кроме того, вы должны погасить все долги, как правило, за последние 3 года. Также вас могут оштрафовать за незаконную хозяйственную деятельность без юридического лица или ИП – от 500 до 2000 рублей.

Лучше сдавать легально.

Не пропустите новые публикации

Подпишитесь на рассылку новостей, и мы поможем вам разобраться в юридических требованиях, посоветуем, что делать в спорах, и научим вас, как зарабатывать больше денег.