Смотреть для детей

Смотреть для детей

Официальный сайт
Верховного Суда Российской Федерации

Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья

Официальная страница

Верховный суд Российской Федерации

Очень полезное объяснение было выпущено Судейской палатой Судейской Федерации для гражданских призыв Верховной Российской Федерации при рассмотрении оспариваемой ситуации, связанной с приобретением квартиры из владельцев, среди которых были незначительными детьми.

Известно, что квартиры для так называемых Вторичный рынок часто дешевле, чем новые здания. Но риск потерять вновь приобретенные квартиры и денег больше. Особенно, если семья – это семья с маленькими детьми.

Транзакции не могут считаться недействительными только на основе искусства. 167 Гражданского кодекса.

Несколько человек знают, что согласие ухода за такими операциями не говорит. Более конкретно, он не застрахован от любых проблем.

Дело в том, что CORATEL допускает транзакцию только при условии, что молодые владельцы получат эквивалент для проданного квартиры. И если это условие не будет выполнено, то транзакция продажи покупки, которая уже была проведена, может быть легко считать незаконными.

Наша история начинается в челабской цепи. Женщина решила продать туда квартиру, в которой были проверены два его несовершеннолетних детей. У каждого из них было 1/3 участия.

Мать получила письменное согласие на продажу от властей опеки. Выпустив согласие, органы по уходу задержали, что квартира может быть продана только на условиях одновременной покупки другого дома, в котором дети получат 1/3 участия. Дети должны были быть проинформированы об этой покупке в течение месяца продажи недвижимости.

Дальнейшие события следующие. Договор был заключен. Новый владелец регулировал цену покупки полностью и организовал желанную партию. Однако она не могла жить мирно в новой квартире.

Причина заключалась в том, что предыдущий владелец против договора не принял новую квартиру для детей, как упомянул в соглашении полномочий благосостояния. Другими словами, женщина нарушила условие, предусмотренное в разрешении. Департамент по уходу требовал признания операций недействителен на основании искусства. 168 Гражданского кодекса России. Эта статья относится к транзакции, противоречащей закону.

Отчаянная новая домохозяйка пыталась защитить себя и поехала в суд. Она утверждала, что разрешение куратора на транзакцию вообще было незаконным, потому что он не указывал метод урегулирования продавцами несовершеннолетних и не указывал, какой счет от имени несовершеннолетних будет передан после продажи их акций.

Она также нашла такой аргумент – при выдаче разрешения, детям не было консультировано, а она, как покупатель, не сообщил, что продавец должен одновременно купить дом для несовершеннолетних.

Местный городской суд согласился с аргументами куратора. Я принимал во внимание отмену факультета опекунов, охватывающую плоское соглашение о продаже. Квартира была возвращена в собственность предыдущего владельца и ее детей. С другой стороны, причина, по которой никогда не стал законным владельцем новой квартиры, была награждена компенсацией в размере отдельных расходов.

По его мнению, городской суд сослался на искусство. 167 Гражданского кодекса, который говорит о последствиях недействительной транзакции. Но районный суд в Челябинске отменял решение коллег из города и выдал новое решение, отвергая куратором и истцу.

Согласно обращению, тот факт, что предыдущий владелец не купил детей своих детей и нарушил договор с Чурателой, не вызывает незаконного соглашения о продаже. Согласно апелляции, транзакция была проведена в соответствии со всеми процедурами, на самом деле она была сделана и не было никаких оснований для отмены. Суд объяснил эту позицию по положениям искусства. 168 к. C.C., на который суд первой инстанции не относился.

Школьная доска не согласилась с этим отказом и обратилась к Верховному суду Российской Федерации. Они ознакомились с материалами спора и не согласны с выводами районного суда. Верховный суд сослался на две статьи Гражданского кодекса – ст. 168 «Правовой акт, противоречащий акту» и ст. 173 § 1 «Правовой акт, совершенный без согласия государственного органа, требуемый законом».

Верховный суд указал, что суд не может признать сделку недействительной только на основании ст. 167 Гражданского кодекса В данной статье не указаны основания, по которым он будет признан недействительным. Но эти основания предусмотрены другими статьями того же Кодекса – 168 «Незаконная сделка» и ст. 173.1 «Сделка без одобрения государственного органа, требуемого законом».

Опекунство позволит совершить сделку с квартирой, если детям будет предложена эквивалентная квартира. В противном случае транзакция будет отменена.

Верховный суд подчеркнул – первая инстанция не ссылалась ни на одну из этих статей, и апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неверно истолковала нормы, на которые она ссылалась. На это указал Верховный суд – суд основал свое решение на недействительной редакции ст. 168 ГК РФ.

В апелляционной жалобе необходимо было пояснить, на каком основании истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства имеют значение для спора и влияют на действительность сделки или доказать ее недействительность, – заявили в Судебной комиссии по гражданским делам. Верховного суда.

Районный суд также проигнорировал тот факт, что ст. 173 § 1 Гражданского кодекса предусмотрены особые основания для отмены сделок, совершенных без согласия третьего лица, юридического лица, государственного или местного органа власти. По мнению истца, оснований полагать, что сделка была совершена с согласия службы пробации, не было, так как ответчик не получил согласия на отчуждение имущества без предоставления детям другого места жительства, что посчитал Верховный суд. важный аргумент. Высокий суд также отметил, что нет никаких доказательств того, что права детей соблюдались – что выручка от продажи квартиры была переведена на их банковский счет или была потрачена в их интересах. Соответственно, Комиссия распорядилась пересмотреть спор.

Доля детей в квартире: правила покупки и продажи

Текст: Наталья Козлова

Российская газета – федеральное издание № 39 (8093).

Эксперты в этой статье

Существует ряд ограничений на сделки с недвижимостью, в которых дети являются совладельцами. Закон защищает право несовершеннолетних не оставлять ребенка без крова после продажи недвижимости. Родители или опекуны должны предоставить аналогичные помещения или такую ​​же долю квартиры или предоставить финансовую компенсацию за разницу. Такие действия требуют согласия органов опеки и попечительства. Имея дело с детскими квартирами, следует учитывать множество нюансов. Консультируем, как правильно провести сделку купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала. Елена Семенча, юрист агентства недвижимости “ABC Mieszkalnictwa”

Законодательная база

Александра Воскресенская, Адвокат, Юков и Партнерзы

Мария Жукова, управляющий директор, Миэль Продажа собственности, в которой ребенок владеет долей, не допускается без создания таких же или лучших условий жизни для ребенка. Эти положения прямо или косвенно отражены в законодательстве: Статья 60 Семейного кодекса

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Изобразительное искусство. 28 и 37 Гражданского кодекса

Статья 19 Закона об опеке

По российскому законодательству для совершения сделок с имуществом несовершеннолетнего требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства. Решение об одобрении предложенной сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. В соответствии со ст. 37 ГК РФ «Распределение имущества подопечного» и правовых актов, касающихся органов опеки и попечительства над несовершеннолетними, ребенок должен получать в виде доли не меньше того, что он имел. Если отчуждается только участие родителя, такое согласие не требуется.

Все подробности указаны в решении органа опеки и попечительства: какая территория будет передана, где ребенок будет прописан и до какого срока родители должны предоставить в орган опеки и попечительства документы, подтверждающие переход права к ребенку. Если этого не сделать, органы опеки и попечительства вправе потребовать от других органов аннулировать такую ​​сделку из-за нарушения порядка органов опеки, – говорит Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль».

“В обмен на готовую квартиру или долю ребенок должен приобрести недвижимость, по крайней мере, той же площади, что и до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость акций миноритарных владельцев должна будут помещены в их личные кабинеты, при условии, что у них будет другое жилое помещение », – отмечает Лукова.

До какого возраста требуется разрешение опеки

«Если доля составляла 16 квадратных метров, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить долю, эквивалентную сумме, которая у него была. В противном случае права несовершеннолетнего будут нарушены, его жизненное положение ухудшится, а это может привести к о расторжении договора и его расторжении в связи с нарушением прав несовершеннолетнего при продаже его недвижимого имущества, находящегося под контролем органов опеки и пробации, в том числе прокуратуры, – говорит Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жиля». .

В целом покупатели соглашаются на такие сделки, только сроки продлеваются. Если квартира свободна, сделка может быть завершена в считанные дни. Если задействованы попечители, транзакция занимает в среднем 30 дней. Если недвижимость интересна покупателю, нет никаких препятствий для ее приобретения в случае участия ребенка. Просто нужно соблюдать все правила.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут продавать недвижимость. От имени несовершеннолетних до 14 лет (несовершеннолетних) квартиру могут продавать только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (ст. 28 (1) Гражданского кодекса Российской Федерации). Также следует учесть, что родители несовершеннолетнего, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники этих лиц не могут быть приобретателями имущества (части имущества) несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 37 Закона) Гражданский кодекс РФ). Несовершеннолетние после 14 лет имеют право заключить договор купли-продажи с их согласия и приобрести любую недвижимость, в том числе доли недвижимого имущества.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Несовершеннолетние, достигшие 16-летнего возраста и признанные в порядке эмансипации дееспособными, имеют право продать принадлежащую им квартиру. Согласие их законных представителей и органов опеки и пробации для этой сделки не требуется.

– Основная проблема с этими сделками заключается в том, что их легче оспорить в судебном порядке, чтобы признать сделку недействительной. Это может сделать любое лицо, признанное судом заинтересованным. Судебная практика показывает, что чаще всего такими лицами являются близкие родственники ребенка. Производство по оспариванию сделок с участием детей обычно длительное: всегда участвует орган опеки, проверяется законность разрешения на распоряжение имуществом, может быть проведена повторная проверка и даже может быть дано заключение эксперта о том, проживает ли условия ухудшились.

Согласие на сделку должно дать третье лицо – орган опеки и попечительства. Форма согласия законодательно не прописана, поэтому при продаже доли несовершеннолетнего в квартире наиболее выгодным решением является запрос разрешения у территориального органа опеки, поясняет юрист ЮК «Юков и Партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, в таких случаях попечительский совет проводит проверки, чтобы определить, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка в результате сделки и не будут ли нарушены его права.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Полученное разрешение подается в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом типовых документов (заявление, документы на право собственности, договор, государственное обязательство). Покупатель должен проверить, принадлежит ли доля в купленной квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц.

Сделки с участием несовершеннолетних совершаются только в нотариальной форме. Все операции с несовершеннолетними детьми и постановление об опеке должны быть нотариально удостоверены. Договор необходимо нотариально заверить.

Выделение долей по материнскому капиталу

Орган опеки и попечительства может отказать в одобрении продажи, если сочтет, что имущество, представленное на одобрение, не соответствует требованиям. Например, он находится в удаленном месте, рыночная стоимость акций, которыми владеет ребенок, выше, чем он сейчас покупается, в разных регионах страны (от Москвы до другого города). Это целый ряд вещей, которые принимаются во внимание и на основании которых принимается решение в конкретной транзакции. Если условия не ухудшаются, регулирующие органы дают согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки и попечительства сделка не может быть завершена. «Имущество должно иметь как минимум равную стоимость. Это уже не может быть доля, а все имущество за счет увеличения площади. Или доля была в центре, а на юге Москвы покупают не долю, а всю имущество, не четверть пая, а ½, то есть рост », – поясняет Семенча.

Что касается материнского капитала, то здесь есть свои нюансы. Если родители выделили материнский капитал на покупку квартиры и на законных основаниях подарили долю в имуществе своим детям, дети являются совладельцами со своими родителями в равных долях. Для продажи квартиры, в которой использовался материнский капитал, необходимо заключить договор, передать доли детям, получить решение органов опеки и пробации, найти объект, который будет приобретен.

«Если эти процедуры не были проведены, лучше отказаться от такого объекта. Это имущество повышенного риска, нарушение обязательств, данных OFE, является поводом для отмены сделки», – говорит юрист Семенча из ABC. Mieszkalnictwa.