Защита от рисков при аренде квартиры

Защита от рисков при аренде квартиры

Защита от рисков при найме квартиры

Как мне правильно платить арендную плату, чтобы меня не обвиняли в порче имущества, и могу ли я не передать ключи от нового замка домовладельцу?

Зачем заключать договор найма?

По договору коммерческой аренды гражданину предоставляется платное пользование на срок не более пяти лет, в частности квартира. В контракте должны быть указаны жилье и размер арендной платы, подлежащей оплате. Также рекомендую уточнить людей, проживающих в квартире, условия аренды и коммунальные платежи.

Письменный договор помогает урегулировать отношения между арендатором и арендодателем, тем самым предотвращая возможные споры относительно законности аренды, повышения арендной платы и т. Д.

С чего начать приемку квартиры?

После передачи квартиры необходимо составить протокол передачи. В нем должны быть перечислены вещи в квартире, которые мы собираемся использовать. В противном случае домовладелец может взять эти вещи и сказать, что они имеют на них право, потому что они не включены в документы.

Выделите время, чтобы тщательно проверить и отметить любые недостатки в квартире и имуществе, в противном случае домовладелец может позже использовать это в качестве рычага воздействия на вас, чтобы оплатить ремонт или вычесть эти суммы из вашего депозита.

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Убедитесь, что у вас есть квитанция в начале контракта. Это защитит вас от риска того, что арендодатель подаст на вас в суд за деньги, которые вы уже заплатили. И не бойтесь грубить или испортить отношения, попросив об этом. Ваш интерес является законным, и арендодатель должен его уважать.

Квитанция должна быть выдана лицом, с которым у вас есть договор аренды, или лицом, указанным в качестве получателя денег в договоре аренды. Никаких матерей, отцов, сестер, мужей и т. Д. Они могут получить от вас деньги только в том случае, если они получили на это разрешение от домовладельца. Эта доверенность может быть в форме доверенности, составленной арендодателем в вашем присутствии, нотариально заверенной доверенности или письма, отправленного вам с адреса электронной почты арендодателя, указанного в качестве одной из контактных данных в договоре.

Квитанция должна быть в письменной форме и содержать указание, кто получил, как от кого, на каком основании и когда она была составлена.

Его необходимо заполнить в вашем присутствии – как минимум, подписав его перед вами. Это позволит избежать риска того, что кто-то другой подпишет вашу квитанцию, а затем не сможет доказать в суде, что вы заплатили деньги за квартиру.

Что надо предусмотреть при безналичной оплате?

Если вы переводите деньги на карту, номер счета должен быть указан в договоре. Представьте себе такую ​​ситуацию: вы предложили арендодателю безналичную оплату, он согласился и предоставил данные карты матери. Настаивайте на том, чтобы этот счет был записан в дополнительном контракте к контракту в качестве реквизитов платежа. В противном случае вы не сможете доказать, что вы заплатили арендную плату в суде, если это необходимо, что позволит домовладельцу взыскать с вас эту сумму.

Вправе ли наниматель сменить замки в квартире без передачи новых ключей наймодателю?

Часто арендатор, заботящийся о своей безопасности и сохранности своего имущества, заинтересован в замене замка на входной двери. В большинстве случаев домовладелец не возражает, но просит предоставить дубликат нового ключа.

Поэтому возникает вопрос: может ли арендодатель поменять замок без согласия собственника и без предоставления ему дубликата ключа? Да, может быть, и вот почему.

В соответствии со ст. 671 (1) Гражданского кодекса, домовладелец обязуется предоставить арендатору помещение за вознаграждение, во владение и пользование для проживания в нем.

Договор аренды коммерческого помещения, по сути, является договором аренды отдельного типа недвижимости (жилых помещений), поскольку как аренда, так и аренда коммунальных услуг подразумевают передачу собственности и пользование (статья 606 Закона США). Гражданский кодекс). Договор аренды коммерческого помещения всегда передает право собственности на помещение арендатору, который является физическим лицом. Юридическое лицо получает помещение на основании договора аренды.

Судебная практика подтверждает, что арендодатель при аренде недвижимости остается ее собственником, но лишается права пользования и владения переданной недвижимостью на время действия договора аренды1. Это означает не только лишение арендодателя, арендующего помещение для коммерческих целей, права на проживание в нем, но и лишение его права доступа в помещение. Этот вывод подтверждается тем фактом, что договоры коммерческой аренды часто содержат пункт, согласно которому арендодатель не может посещать арендуемое помещение более одного раза в месяц после предварительной договоренности и в присутствии арендатора.

Если у хозяина есть ключи от квартиры, он может посетить ее в любое время. Если чего-то не хватает, арендодателю трудно доказать, что это есть. Арендодателя защищает тот факт, что во время передачи составляется протокол, в котором фиксируется, какие предметы были переданы арендатору и в каком состоянии. В случае повреждения домовладелец может подать на арендатора в суд, и это легко доказать.

Таким образом, с точки зрения правовых норм, толкования договорных положений и необходимости сбалансировать интересы арендатора и арендодателя, кажется, что, если договором не предусмотрено иное, арендатор имеет право изменить замок в квартире. без согласия домовладельца и даже без его уведомления, и не выдать ему дубликат ключа.

1 Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. по делу № А66-6962 / 2012 (Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 ноября 2013 г. № ВАС-15410/13 отказано в передаче дело № А66-6962 / 2012 в Президиум ВАС) РФ признать находящимся под надзором по данному решению); Решение Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 октября 2009 г. № 18AP-8044/2009 по делу № A76-10288 / 2009.

Может ли наниматель досрочно расторгнуть договор найма?

Если в договоре не упоминается право на досрочное расторжение, его можно отозвать, уведомив арендодателя за три месяца (ст. 687 УК). Выезд из квартиры до истечения этого срока не освобождает от обязанности платить за этот период 2.

Контракт часто предусматривает право арендатора отказаться от договора аренды заранее, при условии уведомления арендодателя за один месяц. Если арендатор выезжает из квартиры до окончания этого периода, он все равно обязан оплатить этот период.

Кроме того, в договоре может быть предусмотрено, что арендодатель не вернет залог, если арендатор преждевременно расторгнет договор. Настаивайте на том, чтобы этот пункт был исключен из проекта контракта, в противном случае домовладелец будет удерживать залог за простой факт преждевременного расторжения.

2 Апелляционное решение Московского городского суда от 8 апреля 2014 г. по делу № 33-11477.

3 Апелляционное решение Московского городского суда от 16 августа 2017 г. № 33-31578 / 2017.

Может ли наймодатель досрочно расторгнуть договор найма?

Часто контракты предусматривают право арендодателя досрочно расторгнуть договор с уведомлением за один месяц и выплатой компенсации в размере одного депозита. Включив такую ​​оговорку, вы в некоторой степени защитите себя от случаев, когда домовладелец пытается заставить вас выселить вас, меняя замки в ваше отсутствие.

Что делать, если наймодатель сменил замки и удерживает ваши вещи?

Немедленно свяжитесь с домовладельцем и попросите вернуть свои вещи – запишите разговор. Лучше всего оформить его таким образом, чтобы хозяин подтвердил наличие ваших вещей в квартире, указав конкретные предметы, а также поменяв замок. Сообщите ему о возможности привлечения к уголовной ответственности за кражу вещей (статья 158 Уголовного кодекса), противоправное поведение (статья 330 Уголовного кодекса) и нарушение самоуправления (статья 139 Уголовного кодекса). .

Если он не отдаст товар добровольно, вы можете сломать замок и забрать его обратно, потому что в этом случае ваше право несоразмерно ценнее и важнее, чем право собственника, которое будет нарушено вашими действиями. Эти действия представляют собой самозащиту закона (статья 14 Гражданского кодекса. ) и не могут быть квалифицированы как преступление, в частности как произвол (статья 330 УК). Помните: вы являетесь полноправным владельцем и пользователем этой квартиры, а владелец нарушает закон. Если вы не заберете свои вещи самостоятельно, их может украсть арендодатель, и вам придется доказать суду, что эти вещи действительно находились в квартире в то время, когда вы потеряли к ней доступ. Учитывая, что это практически невозможно сделать, ты просто потеряешь это

4 Апелляционное решение Московского городского суда от 16 апреля 2018 г. по делу № 33-15381 / 2018; Апелляционное решение Московского городского суда от 16 мая 2017 г. по делу № 33-18489 / 2017.

Обязан ли наниматель сдать квартиру в убранном состоянии?

Часто при аренде квартиры возникают споры о том, следует ли сдавать квартиру в чистом виде. Если арендодателя не устраивает отсутствие уборки или ее качество, арендодатель удерживает эту сумму из залога. Однако, согласно судебной практике, арендатор не обязан убирать, если иное не предусмотрено договором5.

5 Апелляционное решение Санкт-Петербургского городского суда от 16 мая 2017 г. № 33-9729 / 2017, дело № 2-516 / 2017.

Что делать, если наймодатель обвиняет вас в причинении вреда имуществу?

Возможна следующая ситуация: недостатки существовали на момент получения квартиры, но домовладелец ссылается на то, что они не были вписаны в нотариальный акт. Однако отсутствие упоминания этих недостатков в отчете не означает, что их не существовало в то время. В суде домовладелец должен будет доказать, что ущерб был нанесен вами. Если вы этого не признаете и не признавали в другом месте, домовладелец должен доказать, что ущерб был причинен, когда вы находились в квартире.

6 Решение Московского городского суда от 18 апреля 2018 г. No 4г-3011/2018.

В каком размере наниматель будет возмещать наймодателю расходы на ремонт?

Обратите внимание, что даже если квартира будет передана вам, а не с новым ремонтом и недвижимостью, расходы будут возмещены исходя из покупки новых вещей, если вы не докажете, что вы можете восстановить домовладельца на использованные средства 7. Например, представьте, что в арендуемой вами квартире использовался стол определенной модели, который вы сломали во время аренды. Если вы докажете, что можете купить подержанный стол той же модели, вам не придется платить за новый стол.

7 Апелляционное решение Московского городского суда от 4 декабря 2017 г. по делу № 33-40529 / 2017.

Что делать, если наймодатель отказывается возвращать депозит?

Если арендодатель пытается удержать или уменьшить сумму залога, вы должны помнить, что цель договорного депозита, как правило, состоит в том, чтобы компенсировать арендатору неуплату или за ущерб собственности, который не подпадает под понятие “нормальный” износ”. Залог не следует использовать в качестве компенсации за износ, возникающий при нормальном использовании квартиры (потускневшая краска, отслаивание обоев и т. Д.). Попытки снизить сумму депозита под предлогом уборки или по другим причинам, не связанным с целью депозита, являются незаконными. В этом случае вы можете сообщить арендодателю, что намерены вернуть залог в суд, взимая с арендодателя судебные издержки.

Аренда квартиры: права наймодателя

Аренда квартиры для многих – дополнительный источник дохода, иногда в недвижимость вкладывают деньги специально, чтобы получить от нее «дивиденды». Однако недобросовестные арендаторы могут свести на нет все преимущества такого вложения. Как защитить себя?

Первый шаг в отношениях с арендодателями – подписание договора. Он должен быть составлен в письменной форме, подписан обеими сторонами и содержать все детали контракта.

Чтобы в будущем не подвергать себя неприятным сюрпризам, стоит максимально подробно описать условия аренды квартиры – кто, сколько и на каких условиях будет жить в квартире, сколько придется платить. , какие виды деятельности разрешены, кто и как оплачивает счета за коммунальные услуги и т. д.

Контракт защищает как арендатора, так и арендодателя. Это предотвращает недопонимание и попытки мошенничества (когда были согласованы определенные условия, а затем одна из сторон «забывает» о них).

Лучшее решение в такой ситуации – заключить договор аренды. Также рекомендуется провести инвентаризацию имущества в квартире при передаче его арендатору с указанием состояния мебели, оборудования и ремонта. Если что-то повреждено или сломано, вы легко можете доказать, что это произошло после въезда нового арендатора.

Важно: в этой области традиционно используются термины «арендатор», «арендодатель» и «арендованный». Однако в Гражданском кодексе РФ есть отдельная статья, посвященная именно аренде жилых помещений и в ней присутствует термин «аренда». Поэтому уместнее говорить об «аренде квартиры», и впредь мы будем придерживаться этого варианта.

Владелец имеет право косвенно влиять на количество жильцов в своем помещении.

Иные лица имеют право на заселение к арендатору после предварительного согласования с собственником (Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 677, п. 2). Все лица, проживающие в квартире, указаны в договоре (ГК РФ, ст. 677, п. 2).

Важный! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть теоретически арендатор не может теоретически сообщать хозяину, что у него есть потомство: они еще могут жить с ним на законных основаниях. Ситуация с домашними животными является спорной: поскольку домашние животные по закону считаются частной собственностью, арендатор также теоретически может не сообщать домовладельцу о том, что у него есть домашние животные, и при этом не нарушать закон.

В этом случае инвентарь может защитить хозяина: если ребенок что-то разрушит в квартире, жильцы возместят ущерб.

Возможной причиной отказа в допуске других людей в квартиру может быть несоблюдение положений о размере жилой площади на человека (ст. 679 Гражданского кодекса). Арендатор несет полную ответственность за свои действия (Гражданский кодекс, ст. 677, пункт 3). Также возможно заключение дополнительного соглашения, согласно которому арендаторы, проживающие с арендатором, несут такую ​​же ответственность перед арендодателем (статья 677 § 4 Гражданского кодекса). В этом случае они становятся совладельцами. По согласованию с арендодателем арендатор может разрешить временным жильцам / пользователям оставаться в квартире (Гражданский кодекс, статья 680). В этом случае они должны заранее известить арендодателя и договориться с ним об увеличении количества арендаторов. Одним из оснований для отказа может снова стать несоблюдение жилищного стандарта на человека в случае заселения.

Арендаторы производят ремонт по согласованию с арендодателем. Они не могут вносить серьезных изменений в планировку или обстановку.

Если договором аренды не предусмотрено иное, текущий ремонт (техника, оборудование) производится арендатором квартиры с предварительного согласия арендодателя (ГК РФ, ст. 681). Арендатор не вправе вносить существенные изменения в планировку и оборудование квартиры или производить капитальный ремонт. Реконструкция и реконструкция также возможны только с согласия арендодателя (Гражданский кодекс, ст. 678).

Важный! В случае сомнений стоит упомянуть этот пункт и в договоре. Конечно, мало кто подумает полностью обновить интерьер чужой квартиры на собственные деньги, но в этом случае хозяин убережет себя от «внезапной» смены декора, которая может ему не понравиться, как и будущее арендаторы.

В случае необходимости крупных покупок или довольно дорогостоящего ремонта, иногда суммы, потраченные арендатором, вычитаются из арендной платы (если предмет остается в квартире после покупки или предназначен для отделки / связи и т. Д.). делается по обоюдному согласию, но в случае сомнений совет тот же: соответствующие пункты должны быть включены в договор. Например, в договоре может быть оговорено, что весь ремонт, все улучшения должны быть согласованы собственником в письменной форме, а порядок оплаты в этом случае согласовывается дополнительно.

Размер арендной платы указывается в договоре, и арендатор несет ответственность за ее своевременную оплату.

Размер вознаграждения определяется соглашением сторон. (Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 682, п. 1). Условия оплаты также оговариваются в договоре. Арендатор не имеет права изменять их в одностороннем порядке (ГК РФ, ст. 682, п. 3).

Договор аренды может быть расторгнут судом по инициативе собственника, если арендатор не платит арендную плату более 6 месяцев подряд (если договором не предусмотрено иное); или, в случае краткосрочной аренды, более двух раз подряд. Кроме того, причиной расторжения договора может быть причиненный квартире ущерб, который существенно влияет на ее функционирование или делает ее непригодной для проживания (ст. 687 § 2 Гражданского кодекса). Если нарушения действительно будут обнаружены, арендатору будет предоставлен срок не более одного года на их устранение. Если по истечении этого времени ничего не изменится, домовладелец может расторгнуть договор в суде по собственной инициативе (Гражданский кодекс, § 687 пункт 2). Если арендатор или проживающие с ним люди используют помещение не по назначению, домовладелец имеет право подать официальное заявление о нарушении и потребовать устранения нарушения (Гражданский кодекс, статья 687, пункт 3). Если ничего не изменится, домовладелец может расторгнуть договор в суде.

Если арендатор не нарушает условия договора, расторгнуть договор «просто по требованию собственника» невозможно. Но хозяин все еще имеет это право.

Максимальный срок аренды – пять лет. Если в договоре не указан срок аренды, сроком аренды считается пять лет (Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 683, параграф 1). Есть возможность заключить договор на срок менее 12 месяцев, в этом случае правильно говорить о краткосрочной аренде. В этом случае некоторые из вышеупомянутых правовых условий не применяются (например, нет согласованного списка квартиросъемщиков, проживающих вместе).

Важно: Часто владельцы квартир заключают договоры краткосрочной аренды: в этом случае государственная регистрация договора не требуется.

Если собственник желает расторгнуть договор аренды, он должен заранее известить жильцов и таким образом обязаться не сдавать квартиру другим людям в течение года. В случае выявления мошенничества арендодателю может быть предъявлен иск за нарушение положений Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендаторы имеют возможность продлить договор (статья 684 ГК РФ). Арендодатель должен проинформировать арендатора о своем намерении продлить договор при определенных условиях за три месяца до истечения срока его действия (Гражданский кодекс, статья 684). Если вы намерены и дальше сдавать квартиру, это в интересах домовладельца, так как он может обсудить изменение условий, если они того пожелают.

Все платежи производятся с арендодателем, а коммунальные платежи оплачиваются им самим. Однако вы можете договориться с арендаторами о том, что они оплатят счета, а затем предоставят доказательства (счета, квитанции). Если вы выберете этот вариант, соответствующий пункт будет включен в ваш договор аренды. Это для защиты прав как арендатора, так и арендодателя!

Сегодня законодательство о коммерческой аренде является особым клеймом на советской правовой системе. Аренда предполагает, помимо прочего, обязательность регистрации по месту жительства, поэтому в обозримом будущем государство вряд ли упростит дело.

Проблема связана с тем, что рынок жилья на самом деле очень динамичный; обычно они хотят заключить договор за день-два и расторгнуть максимум через месяц, а сама госрегистрация груза займет около 10 дней, требует уплаты госпошлины, выезда в российский реестр или нотариально заверенные полномочия. доверенности представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, заключенным юридическим лицом, процедура практически идентична, но для физического лица договорная плата обычно в десять раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе устанавливать короткие сроки изменения и расторжения договора, а также вводить ограничения на использование помещения. Иными словами, существующие положения об аренде жилого помещения неадекватны текущей жизненной ситуации и требуют изменения части, заключающейся в отмене государственной регистрации долгосрочной аренды и необходимости установления более коротких сроков прекращения действия договора аренды. договор и предъявление исков о его нарушении по усмотрению сторон. Например, если платеж просрочен на 6 месяцев или более, это только повод для подачи иска, в то время как судебное разбирательство займет от 3 до 9 месяцев, а решение вступит в силу только через несколько месяцев. Другими словами, задолженность просрочится больше года, и только тогда судебные приставы начнут выселять недобросовестных арендаторов.

Между тем, при аренде недвижимости мы советуем вам точно описать ее состояние и дополнительно указать, что это является важным условием контракта – например, отсутствие домашних животных, нарушение правил проживания большого количества людей, требование любого ремонта, который должен согласовываться и т. д.

Закон пытается защитить как арендодателя, так и арендатора. Никто не застрахован от неожиданностей, поэтому знание своих прав и определенных ограничений сбережет вам нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском кодексе.

А если вы снимаете квартиру и задаетесь вопросом, как закон защищает ваши права, читайте о правах арендатора на нашем портале.

Если вы хотите воспользоваться услугами посредника, вам также следует изучить свои права, чтобы не стать жертвой недобросовестных профессионалов.