Специфика купли-продажи участков
Особенности купли-продажи земельных участков.
Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется п. 7 «Продажа недвижимого имущества» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – КК РФ).
В соответствии с требованиями ст. 24, 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданином признаются недееспособные или с ограниченной дееспособностью для совершения юридических сделок, а также договоры купли-продажи долей, находящихся в совместной собственности на земельный участок, подлежат нотариальному удостоверению.
Другие операции с посылками также могут быть нотариально удостоверены с согласия сторон.
Заключая договор купли-продажи земельного участка, нотариус учитывает следующие особенности.
В частности, в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):
Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица Российской Федерации, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с Земельным кодексом и федеральными законами.
Имущество граждан и юридических лиц (частная собственность) – земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами на условиях, установленных законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков. Земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность гражданам и юридическим лицам, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут владеть земельными участками, расположенными на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о государственной границе Российской Федерации, и в иных местах. специально созданные территории Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством.
Торговля земельными участками осуществляется в соответствии с положениями гражданского законодательства и Земельного кодекса Российской Федерации.
Снятые с рынка земельные участки не могут находиться в частной собственности и не могут быть предметом сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Земельные участки с ограниченным оборотом не могут находиться в частной собственности, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Содержание ограничений оборота земельных участков определяется Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.
В случае перехода к другому лицу права собственности на здание или строение, расположенное на чужом участке, это лицо получает право использовать соответствующую часть участка, занимаемого зданием или строением и необходимую для его использования на том же участке. сроки и в той же мере, что и предыдущий владелец.
В случае перехода права собственности на здание или сооружение к нескольким собственникам использование земельного участка определяется с учетом долей в собственности на здание или сооружение либо установленного порядка использования земельного участка.
Собственник здания или сооружения, расположенного на чужом участке, имеет право преимущественной покупки или аренды участка, которое осуществляется в порядке, установленном нормами гражданского права, при продаже доли в праве совместной собственности. постороннему.
Продажа здания или сооружения, расположенного на земельном участке и принадлежащего одному лицу, осуществляется вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, которое не может быть выделено в натуре, вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания или сооружения, расположенного на выведенном с рынка участке в соответствии со ст. 27 Земельного кодекса РФ;
3) продажа здания, расположенного на земельном участке с сервитутом.
Отчуждение здания или сооружения, расположенного на участке, ограниченном в обороте и принадлежащем одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставление такого участка гражданам и юридическим лицам.
Недопустимо продавать земельный участок без возведенного на нем здания или сооружения, если они находятся в собственности одного человека.
Распоряжение участником совместной собственности долей в собственности здания или сооружения или отчуждение собственником принадлежащей ему части здания, строения или помещения происходит вместе с продажей доли эти лица владеют земельным участком, на котором находится здание или сооружение.
Иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица, владельцы зданий или сооружений, расположенных на участках, принадлежащих иностранным лицам, имеют право преимущественной покупки или аренды земельного участка в порядке, указанном в настоящей статье, и в соответствии со ст. 5 сек. 2, арт. 15 сек. 3, арт. 22 сек. 1 Земельного кодекса РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень типов зданий и сооружений, на которые данное правило не распространяется.
Статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что приобретать и продавать можно только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.
В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать недвижимое имущество, передаваемое покупателю по контракту. При отсутствии таких данных в договоре состояние переданного имущества считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным.
При заключении договора купли-продажи продавец должен предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о нагрузках на участок и ограничениях на его использование.
Покупатель в случае, если продавец заведомо предоставляет ложную информацию о начислениях на земельный участок и ограничениях на его использование в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на строительство этого участка; об использовании соседних участков, которые существенно влияют на использование и стоимость проданного земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на использование по назначению покупателя и стоимость проданного земельного участка; и другая информация,
Следующие условия договора купли-продажи земельного участка недействительны:
установление права продавца на выкуп земельного участка по своему усмотрению;
ограничение дальнейшего распоряжения участком, в том числе ограничение ипотеки, аренды участка и других сделок с участком;
ограничение ответственности продавца в случае претензии прав на участок третьими лицами (ст. 37 Земельного кодекса РФ).
Продажа государственных или муниципальных земельных участков, основной вид разрешенного использования которых предусматривает строительство зданий и сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в статье 1. 39.3 п. 2 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в случаях проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 Земельного кодекса.
Специфика купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения предусмотрена Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «О торговле землями сельскохозяйственного назначения».
В соответствии со ст. 8 Федерального закона «О продаже земель сельскохозяйственного назначения», в случае продажи сельскохозяйственного участка – субъект Российской Федерации или, в случаях, предусмотренных законодательством субъекта Российской Федерации, муниципального образования. Субъект вправе предварительно выкупить такой участок по цене, по которой он был продан, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец сельскохозяйственного участка обязан письменно уведомить об этом высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случаях, предусмотренных законодательством субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления Российской Федерации. намерение продать участок с указанием цены, размера, местоположения участка и даты его взаиморасчета. Срок взаиморасчетов по таким сделкам не может превышать девяносто дней.
Уведомление доставляется с уведомлением о получении или отправляется заказным письмом с уведомлением о получении.
В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законодательством субъекта Российской Федерации коммуна отказывается от покупки или не уведомляет продавца в письменной форме о своем намерении приобрести проданный земельный участок в течение тридцати дней. с даты уведомления продавец имеет право продать участок третьему лицу в течение одного года по цене не ниже цены, указанной в уведомлении.
Если участок продается по более низкой цене, чем заявленная ранее, или если другие существенные условия контракта изменяются, продавец направит новое уведомление в соответствии с правилами, изложенными в этой статье.
Участок сделки купли-продажи, заключенной с нарушением преимущественного права покупки, является недействительным.
Также необходимо учитывать специфику правового режима участков, предназначенных для ведения крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства.
Правовой режим этого имущества установлен статьями 257–259 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (сельскохозяйственном) хозяйстве».
Имущество крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или соглашением между ними не предусмотрено иное.
В случае прекращения существования крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства в связи с выходом из него всех членов или по иным причинам, коммунальное имущество делится по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 Гражданского кодекса Российской Федерации. В таких случаях разделение участка осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и земельным законодательством.
Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (сельскохозяйственному) хозяйству, не подлежат разделу в случае выхода одного из его членов из хозяйства. Лицо, выходящее из хозяйства, имеет право на получение денежной компенсации, пропорциональной его доле в совместной собственности на имущество.
В случаях, предусмотренных ст. 258 ГК РФ доли членов крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства, находящиеся в совместной собственности на имущество крестьянского хозяйства, считаются равными, если соглашением между ними не предусмотрено иное.
Порядок управления имуществом крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства определяется соглашением, заключаемым между членами крестьянского (фермерского) хозяйства в соответствии со ст. 4 Федерального закона «О крестьянском хозяйстве».
Управление имуществом крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его руководителем.
Сельскохозяйственное предприятие несет ответственность по сделкам, совершенным руководителем крестьянского (сельскохозяйственного) предприятия в интересах сельскохозяйственного предприятия с его имуществом по смыслу ст. 6 Федерального закона «О крестьянском (сельскохозяйственном) хозяйстве». Сделка, совершенная руководителем крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства, считается совершенной в интересах крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства, если не доказано, что сделка была совершена руководителем крестьянского (сельскохозяйственного) хозяйства в его личных интересах. .
земельные участки, участки недр и все, что постоянно связано с землей, то есть объекты, которые нельзя перемещать без ущерба, соразмерного их назначению, в том числе здания, сооружения, незавершенные строительные работы, а также части зданий, предназначенные для хранения транспортных средств (стоянки лоты). К недвижимости также относятся воздушные, морские и речные суда, подлежащие государственной регистрации. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах граждан и организаций (юридических лиц) Российской Федерации. субъект собственности, физическое или юридическое лицо на праве собственности, выступающее в качестве собственника, администратора, пользователя недвижимого имущества. соглашение между двумя или более лицами об учреждении, изменении или
Как оформить договор купли-продажи земельного участка
Шаблон договора и акта — внутри
Земельные участки подходят для различных целей: садоводства, животноводства, жилья, машинного хранения, дорог. В зависимости от этого в договорах купли-продажи земли есть разные нюансы.
Я расскажу, как оформить куплю-продажу земли под строительство частного дома. Если у вас нет времени читать всю статью, ниже представлены образцы договора купли-продажи земли и протокол передачи.
Законодательная база
Чтобы правильно заключить договор купли-продажи земельного участка под индивидуальное строительство – ТСЖ, необходимо учитывать положения трех актов: Земельного кодекса, Гражданского кодекса и Закона о Государственном реестре. недвижимости.
Земельный кодекс РФ. Продавать и покупать можно только землю, которая внесена в государственный кадастр. Это значит, что информация о них должна быть в Едином государственном реестре недвижимого имущества – УГРН.
При отсутствии сведений в Едином государственном реестре недвижимого имущества земельный участок необходимо зонировать и зарегистрировать в кадастре. Геодезия – это определение границ земельного участка на земле. Границы отмечаются на земельной карте, и Федеральная регистрационная служба вносит их в свои базы данных. Также возможна продажа земельного участка без точных координат при условии, что он зарегистрирован.
Продавец должен сказать правду об имуществе: обременен ли он, на какой земле он находится, что делают соседи и не наносит ли он ущерб земле. В противном случае покупатель может отказаться от договора, вернуть деньги за купленный участок и потребовать компенсацию.
Земельный кодекс также содержит информацию о категориях земель и видах разрешенного использования. Указание категории земли в договоре купли-продажи обязательно, без этого право собственности на участок не будет зарегистрировано. К какой категории относится данный участок, вы можете узнать из выдержки из Росреестра или из общедоступной кадастровой карты.
Вид разрешенного использования не обязательно указывать в договоре купли-продажи участка, договор должен быть зарегистрирован без него. Однако лучше указать в договоре как категорию земли, так и разрешенное использование. Таким образом покупатель будет точно знать, как использовать участок.
Гражданский кодекс РФ. Договор купли-продажи земельного участка должен содержать информацию, позволяющую идентифицировать участок, его кадастровый номер и цену. Без этой информации договор не будет иметь юридической силы.
По закону земля передается вместе с расположенным на ней зданием. Следовательно, если дом строится, в контрактную цену входит стоимость земли и дома. Их можно перечислить отдельно, но на практике это делается редко.
Передача права собственности происходит в форме нотариального акта. Информация о передаче участка также может быть предусмотрена в самом договоре.
Каким должен быть договор купли-продажи земельного участка
Не существует фиксированной формы продажи земельного участка, но есть некоторые обязательные моменты, которые необходимо учитывать при его подготовке.
Понятие и цель. Договор купли-продажи земли – это договор, по которому продавец передает землю покупателю, а покупатель соглашается принять и оплатить ее в соответствии с условиями договора. Договор купли-продажи участка должен быть заключен в письменной форме, он не может быть устным.
Структура и содержание. В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны: его предмет, стороны, предмет сделки и цена. Это основные условия контракта; без этой информации договор будет считаться недействительным.
Структура договора купли-продажи стандартная, как и для всех договоров купли-продажи: преамбула, предмет договора, права и обязанности сторон, цена и способ расчетов, переход собственности и переход права собственности к покупателю. , ответственность сторон, способ разрешения спора, заключительные положения, требования сторон.
Предметом договора является то, о чем стороны договариваются. Здесь, например, написано, что Иванов продает участок земли, а Петров его покупает. Чтобы участок находился в таком месте, с регистрационным номером, площадью, категорией участка и видом целевого использования – под жилой участок.
Если на участке есть дом, то также необходимо указать кадастровый номер дома, его адрес, площадь и этажность – его индивидуальные характеристики.
Цена и оплата. В контракте указывается, сколько продается участок и как покупатель переводит деньги за него продавцу. Стороны договариваются о способе расчета: например, покупатель переводит всю сумму наличными после регистрации перехода права собственности в Федеральной регистрационной службе, либо переводит на счет продавца половину суммы до регистрации, а вторую половину – после регистрации. , в течении 3-х рабочих дней.
Стороны могут использовать эскроу-счет: покупатель вносит деньги на счет, а продавец получает их только после документального подтверждения перехода права собственности на участок в банке.
Состояние и порядок передачи участка. Эта часть контракта не является обязательной. Его заполняют, когда покупатель хочет обратить внимание на то, что участок, например, засорен или на нем есть старые постройки.
Переход права собственности на землю от продавца к покупателю обычно происходит на основании нотариального акта. Нет необходимости составлять отдельный акт, а оговорка в договоре, что это еще и акт приема-передачи недвижимости.
Права и обязанности сторон. Продавец имеет право получить деньги; обязательство передать участок и предоставить покупателю точную информацию о нагрузках на участок и ограничениях по его использованию.
Покупатель обязан собрать участок и уплатить цену в соответствии с договором. Права покупателя в договоре дублируются с правами по закону: покупатель должен получить всю актуальную информацию о участке, в противном случае он имеет право расторгнуть договор и потребовать компенсацию.
В контракте не может быть оговорено, что продавец может выкупить землю, когда он пожелает, или что он не несет ответственности, если третьи лица внезапно появятся, чтобы потребовать землю.
Стороны несут гражданско-правовую ответственность в соответствии с российским законодательством: они могут установить неустойку за неисполнение обязательств по договору. Например, если продавец не доставит землю покупателю в указанный срок, ему придется заплатить штраф в размере 1% от стоимости контракта за каждый день просрочки.
Модификация и решение. Контракт на покупку земли обычно не содержит этого пункта, но стороны могут сами решить, когда условия контракта изменятся или когда он закончится. Например, если покупатель вовремя не перечислит деньги на счет продавца, цена участка вырастет на 50 000 р.
Метод разрешения споров. В этом случае обычно есть два варианта: путем переговоров или в суде. Стороны могут определить срок рассмотрения жалобы и ответа на нее: например, одна неделя с момента получения письма.
Споры по земельным участкам рассматриваются судами по месту нахождения этих участков. Подсудность суда не может быть изменена.
Данные сторон – паспортные данные и подписи продавца и покупателя. Если одной из сторон сделки является физическое лицо, ведущее бизнес, укажите его полное имя, адрес, номер телефона и банковский счет. Если земельный участок покупает или продает юридическое лицо, укажите его полное наименование, адрес, номер телефона, налоговый идентификационный номер, ОГРН, банковский счет и имя руководителя юридического лица.
Каждый экземпляр договора купли-продажи земли должен быть подписан обеими сторонами.
Вы можете найти шаблон договора в Интернете или воспользоваться нашим шаблоном. Его можно и нужно адаптировать к вашим требованиям и специфике сделки.
Например, если продавец состоит в браке, попросите нотариально заверенное согласие супруга на сделку и приложите его к договору. Этот документ не требуется для регистрации перехода права собственности на участок в ЗАГСе РФ, хотя о его отсутствии будет составлена отметка. Однако нотариальное согласие дополнительно защитит покупателя от споров между супругами.
Документы для оформления купли-продажи земельного участка
В договоре указываются паспортные данные сторон сделки и индивидуальные характеристики участка: его кадастровый номер, адрес, площадь, категория земли и вид разрешенного использования. Поэтому необходимы паспорта продавца и покупателя, выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и геодезическая инвентаризация участка.
После составления и подписания сторонами договора купли-продажи необходимо зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. Для регистрации перехода права собственности – перехода права собственности на земельный участок – в Федеральной регистрационной службе необходимы следующие документы.
Оплатите госпошлину. При продаже / покупке земельного участка – 350 П, а если на этом участке есть дом, то 350 П за участок и 2000 П за дом. Квитанцию об оплате госпошлины в Росреестр предъявлять не нужно. Паспорта сторон сделки и доверенность должны быть представлены, если одну из сторон представляет доверенное лицо. Также договор купли-продажи в трех экземплярах и акт передачи участка, если договор требует его составления. Один экземпляр Федеральная регистрационная служба хранит у себя, а второй возвращает сторонам договора с отметкой о регистрации. Могут потребоваться другие документы, требуемые по закону, например разрешение органа опеки и попечительства, если продавец является опекуном землевладельца. Владелец должен заполнить и подписать заявление о передаче прав на недвижимость. Форму заявки необходимо скачать и распечатать, ее нельзя готовить произвольно. Заявку можно подать в электронном виде с использованием ЭЦП.
Порядок оформления купли-продажи земельного участка
Переход права собственности на участок может быть оформлен в Росреестре, через МФЦ или у нотариуса.
Росреестр зарегистрирует договор быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ подать документы на регистрацию. Записаться на прием можно заранее в офисе Росреестра – услуга регистрации прав обязательна.
Оформление купли-продажи земельного участка в МФЦ. МФЦ выступает посредником между заявителями и государственными органами – собирает и передает документы от одного к другому. Поэтому оформление документов на покупку земли в МФЦ осуществляется так же, как и в Росреестре.
Вы можете записаться на прием к специалисту МФЦ, но это не обязательно.
Офисы МФЦ расположены в каждом районе города, и есть много специалистов, принимающих документы на регистрацию. Офисы Росреестра обычно меньше по размеру, поэтому документы на регистрацию удобнее подавать через МФЦ. Однако регистрация займет больше времени, чем непосредственно в Росреестре.
Оформление купли-продажи земельного участка у нотариуса. Нотариус удостоверяет договор купли-продажи земли в трех случаях:
Стороны желают этого сами. Нотариус проверит их дееспособность, права продавца на сделку и любые ограничения на недвижимость. Если доля в собственности участка продана. Если собственником участка является ребенок или лицо с ограниченной дееспособностью или недееспособным.
Во втором и третьем случаях сделка без нотариуса не состоится: Федеральная регистрационная служба не зарегистрирует переход права собственности.
После проверки и удостоверения договора нотариус в тот же день отправляет электронное заявление о переходе права собственности в Росреестр с согласия сторон. В случае возникновения технических трудностей нотариус отправит документы в бумажном виде в течение двух рабочих дней. И продавцам, и покупателям не нужно посещать Росреестр.
Сроки обработки. При подаче документов в Росреестр оформить право собственности на земельный участок можно в течение 7 рабочих дней. Для МФЦ 9 рабочих дней.
Если договор нотариально заверен и документы поданы в Росреестр в бумажном виде, переход права собственности будет зарегистрирован в течение 3 рабочих дней. В случае отправки заявления с нотариальным соглашением в электронном виде регистрация происходит не позднее следующего рабочего дня.
Стоимость регистрации. Сбор за государственную регистрацию права собственности на землю составляет 350 Р.
За регистрацию права собственности на землю на дом придется заплатить дополнительно 2000 Р.
Если для регистрации транзакции требуется уведомление, вам придется заплатить 0,5% от суммы транзакции, но не менее 300 и не более 20 000 рандов. Также есть юридическая услуга – проверка правильности договора – и техническое обслуживание – распечатки и копии. Цены на дополнительные услуги могут отличаться в зависимости от нотариуса.
Признание договора купли-продажи недействительным
Есть два типа недействительных контрактов: недействительные и недействительные контракты.
Недействительный договор – это договор, заключенный с нарушением закона. Такой договор недействителен с момента его заключения независимо от того, признал его суд недействительным или нет. Примером может служить договор купли-продажи с фальшивыми документами или сделка, которая была проведена под видом пожертвования, даже если это была продажа земельного участка.
Второй тип недействительных контрактов – это контракты, которые могут быть расторгнуты. Такие контракты, хотя и заключены с нарушением закона, будут продолжать действовать, если никто не обратится в суд с просьбой об их аннулировании.
Например, муж продал земельный участок, находящийся в совместной собственности, без согласия жены. После этого она имеет право обратиться в суд с заявлением о расторжении договора купли-продажи.
Загрузка...
