Переоборудование жилых помещений в нежилые – кейс Модулбанка

Переоборудование жилых помещений в нежилые – кейс Модулбанка

Перевод жилого помещения в нежилое

Запрет на размещение общежитий в жилых домах вступит в силу в октябре. Владельцам приютов необходимо будет переехать или переоборудовать нежилые помещения, чтобы продолжить свою деятельность. Это может занять месяцы, поэтому лучше начать сейчас.

Подробнее об индустрии гостеприимства:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

На доходные дома – ст. 91.16 Жилищного кодекса

Не всякую недвижимость можно переоборудовать в нежилой объект. Критерии конвертации:

Ресторан на первом этаже. Из этого требования есть исключение: помещения на верхних этажах можно переоборудовать в нежилые, если помещения под ними также нежилые. Например, чтобы переоборудовать квартиру на пятом этаже в нежилое помещение, с первого по четвертый этажи уже нужно переоборудовать в нежилое помещение; Квартира не в сданном доме. это здание, в котором все помещения принадлежат одному собственнику и сдаются в аренду как социальное жилье; помещение не переоборудовано для нужд религиозной организации; есть отдельный вход не через общий вход или возможность его обустройства. В акте есть требование: «После преобразования помещения из жилого в нежилое, доступ к этому помещению может быть невозможен с использованием помещения, обеспечивающего доступ в жилое помещение». Это означает, что входная дверь должна быть замурована кирпичом; комнаты переделаны целиком. Одна комната в квартире с двумя спальнями не может быть преобразована в нежилое помещение, а две другие комнаты можно использовать в обычном режиме. Вам необходимо преобразовать все имущество. Вы также можете предварительно изменить границы – превратить двухкомнатную квартиру в две отдельные квартиры и превратить одну из них в нежилую; В квартире нет жильцов. Невозможно перейти в нежилое помещение, в котором кто-то прописан или проживает; право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, невозможно обменять квартиру, если она находится в залоге у банка.

Если объект соответствует критериям, его можно переоборудовать в нежилую недвижимость. Вам понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное – получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей необходимо получить согласие двух типов:

Согласие собственников жилого помещения в здании, в котором находится недвижимость. Здесь важно количество голосов, и мы рассмотрим это ниже; Все соседи согласны. Это владельцы квартир на верхнем этаже слева и справа, которые разделяют стены с квартирами, которые будут перемещены.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если согласны все остальные. И наоборот, если ближайшие соседи согласны, но большинство владельцев проголосуют против, передача не состоится.

Владельцы жилых и нежилых помещений голосуют за или против передачи права собственности.

Согласие владельцев. Владельцев собственности необходимо уведомить за десять дней, разместив объявление на доске объявлений в вестибюле или личным письмом. Вы можете использовать оба, а затем скопировать информацию чата вашего соседа в WhatsApp и посетить их всех лично. В противном случае получить кворум будет сложно.

Кворум – это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. При отсутствии кворума результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества лестничных клеток:

Один подъезд

Больше одного подъезда

Владельцы, владеющие 75% или более голосов

Например, в доме одна лестничная клетка с десятью квартирами по 100 м². Встреча состоится, если в ней примут участие 8 собственников.

50% +1 собственник здания, включая владельцев, имеющих 75% или более голосов при входе в комнату, которую необходимо переместить.

Например, есть два дома по 10 квартир по 100 м². Собрание состоится, если в нем примут участие 11 собственников, 8 из которых – от подъезда с помещением, подлежащим перемещению.

Универсального количества участников собрания не существует, так как один собственник не равен одному голосу. Голоса подсчитываются пропорционально площади помещения, принадлежащего собственнику. А площадь и распределение голосов варьируется от дома к дому.

Например, площадь всех комнат в частном доме составляет 1000 м². В доме пять квартир разной площади. Подсчет голосов собственников:

Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

В России ужесточены правила преобразования квартир в нежилые помещения, где обычно открываются различные типы магазинов, точек обслуживания, мини-офисов и общежитий. Соответствующий Закон № 116-ФЗ, который уже получил название «Закон о нежелательных соседях», регулирует принципы преобразования жилых помещений в нежилые. Изменения усложнят жизнь желающим открыть бизнес в многоквартирном доме, но помогут защитить интересы домовладельцев.

Мы расскажем, как изменились регламенты и как проводить процедуру в соответствии с новыми правилами.

Зачем нужен новый закон

Раньше жильцы часто жаловались на шум, странные запахи, неприятных соседей и большое количество посторонних людей в подъезде. Закон был разработан Минстроем России с целью предотвращения нарушений прав жителей многоквартирных домов, подъездами которых находятся магазины, кафе, общежития и другие поставщики услуг. В то же время это значительно усложняет предпринимателям преобразование жилых помещений в нежилые.

Более строгие правила передачи прав касаются, в частности, с громким законом о запрете общежитий в квартирах, который вступил в силу с 1 октября 2019 года. Документ не запрещает общежития и мини-отели, но этот вид деятельности теперь может осуществляться только в нежилых помещениях с отдельным входом. .

Новые правила перевода: что усложнили

Формально до 2019 года для преобразования помещения в нежилое не требовалось согласия всех арендаторов жилого дома. Однако они должны были быть получены, если передача права собственности была связана с общением с общим имуществом. Теперь отдельный вход стал необходимым условием для изменения статуса квартиры. После переоборудования жилого помещения в нежилое может оказаться невозможным получить доступ к жилой площади. Это положение затрудняло передачу права собственности на некоторые помещения даже с согласия жителей, которое также непросто получить.

До 2019 года предприимчивым гражданам было достаточно получить разрешение местных властей на изменение статуса с жилого на нежилой. Однако теперь коммерческое использование квартиры может происходить только с письменного согласия соседей, а остальные жители выскажут свое мнение на общем собрании. Предприниматели должны не только подать заявку на передачу квартиры, ее технический проект и согласие на ее реконструкцию (установку нового подъезда), но и получить подписи всех жителей соседних квартир и результаты голосования на собрании собственников. .

Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:

– Принятые изменения значительно усложнили преобразование жилых помещений в жилом доме в нежилые, одновременно введен запрет на использование жилых помещений в жилом доме для оказания гостиничных услуг. Изменения касались как согласия собственников при наличии необходимого кворума, так и согласия всех собственников помещений, прилегающих к данной квартире. Помещения должны соответствовать санитарно-техническим нормам.

Жилые помещения нельзя переоборудовать в нежилые, если: в них нет отдельного входа и такой вход невозможно предусмотреть; они являются частью жилища; или заняты постоянным жителем; или обременены залогом любым лицом. Поменять помещение на нежилое возможно, если оно находится на первом этаже или выше, но только если помещение под ним также нежилое.

Как получить согласие жителей дома

В настоящее время для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое требуется согласие собственников многоквартирного дома (МАБ). Такое решение принимается на общем собрании. Новые правила делят жильцов многоквартирного дома на две группы влияния. Первая группа – это прямые соседи, квартиры которых примыкают к перемещаемому помещению, в том числе соседи сверху и снизу. Вторая группа – это остальные жители дома. Первая группа должна дать письменное согласие всех, кто граничит с помещением по стене, полу или потолку. Если они не согласны, вы даже не сможете предпринять следующие шаги.

Законопроект устанавливает различные условия кворума общего собрания и процесса принятия решений. В настоящее время они зависят от количества подъездов к зданию. Чтобы собрание было кворумом, необходимо одновременное выполнение двух условий. Во-первых, должны присутствовать две трети голосов от общего числа собственников, проживающих в доме, в котором находится перемещаемое помещение. Во-вторых, должно присутствовать не менее 50% от общего количества голосов в здании. Для принятия решения достаточно простого большинства от общего числа голосов на собрании и общего числа голосов в «проблемном» тамбуре.

Решение общего собрания имеет приоритет перед другими решениями собственников. Даже если собственники квартир, прилегающих к преобразуемому помещению, согласятся переоборудовать его в нежилое, общее собрание может этого не допустить. Собрание собственников считается правомерным, если на нем присутствуют собственники, имеющие более 2/3 от общего количества голосов в здании.

Наталья Пшеничникова, старший преподаватель департамента правовых дисциплин университета «Синергия»:

– Жилищный кодекс разрешает арендодателям переводить отдельное жилище в нежилое помещение, если все соседи (вверху, внизу и по соседству), прилегающие к жилью, согласны в письменной форме; если собственники многоквартирного дома имеют не менее 2/3 голосов на общем собрании собственников; если помещение находится на первом этаже, то оно имеет отдельный вход и в нем не проживают жильцы и / или нет нагрузки на жилище.

Есть и другие нюансы. В случае уменьшения общей площади здания требуется согласие 100% собственников здания. Только одну квартиру можно переоборудовать из жилой в нежилую. Помещение нельзя переоборудовать в нежилое.

Какие документы потребуются для перевода в нежилое помещение

Для отнесения жилого объекта к нежилому собственник подает заявление в орган управления муниципальным имуществом через МФЦ или онлайн на портале mos. ru:

заявление о переходе права собственности на помещение документы, подтверждающие право собственности на передаваемое помещение (оригиналы или нотариально заверенные копии) план передаваемого помещения с техническим описанием (если передаваемое помещение жилое, то его технический паспорт) план этажа здания, в котором расположены перемещаемые помещения надлежащим образом подготовленный и завершенный проект реорганизации и (или) реконструкции перепланированного помещения (если он необходим для использования помещения как жилого или нежилого) протокол собрания всех собственников помещений в жилом доме, подтверждающий согласие на переоборудование жилого помещения в нежилое; согласие каждого собственника всех прилегающих к помещению помещений, которые будут преобразованы в нежилые помещения.

Заявитель вправе не предоставлять документы, подтверждающие право собственности на реконструируемое помещение, план реконструируемого помещения с его техническим описанием и поэтажный план здания, в котором находится реконструируемое помещение. Эти документы требует орган, ответственный за переоборудование нежилого помещения в жилое, поясняет юрист Ольга Эттлер.

После получения положительного решения СПТ о переводе жилого помещения в нежилое, документы автоматически передаются в Росреестр Москвы, который вносит информацию в Единый государственный реестр недвижимого имущества. Эту процедуру можно ускорить. «Владелец трансформируемого имущества может обратиться в любой из столичных центров госуслуг с документом, подтверждающим перевод его жилья в нежилое. В этом случае на внесение изменений в Единый государственный реестр уходит семь рабочих дней. недвижимости “, – сказал Игорь Майданов, глава московского Росреестра.

Сколько стоит перевод

По словам Ольги Эттлер, перевод объекта из жилой в нежилую – процесс не только длительный, но и дорогостоящий и во многом зависит от технических условий и услуг задействованных специалистов.

Средняя стоимость трансфера начинается от 250 000 рублей, – говорит Наталья Пзеничникова, старший преподаватель кафедры юридических дисциплин Университета «Синергия». По ее словам, большая часть затрат будет потрачена на проектирование, экспертизу, техническую документацию, нотариальные услуги, а также строительно-технические работы.

Что будет с уже открытыми магазинами

У жителей многоквартирных домов появился надежный инструмент защиты от нежелательных соседей, – говорит Александр Костюков, глава инвестиционной компании DomCom Invest. По его словам, теперь они могут легко заблокировать желание предпринимателей открыть пивоварню или магазин в своем здании. Однако новые правила не распространяются на предпринимателей, которые уже работают в нежилых помещениях в МФБ, поскольку закон обратной силы не имеет. Таким образом, магазины и другие предприятия в нежилых помещениях на первых этажах продолжат работу, отмечает эксперт.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-е и в начале XXI века на первых этажах домов было популярно превращать жилые помещения в нежилые. Основная причина – отсутствие коммерческой инфраструктуры во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных районах. Квартиры на первом этаже активно преобразовывались в нежилые помещения, в них открывались магазины и другие предприятия сферы услуг, на которые жильцы требовали. Это было выгодно как продавцам, так и покупателям. Поскольку продажа квартиры для этих целей была дороже, у предпринимателей была возможность открыть бизнес в удобном месте, а для владельцев таких помещений прибыль от сдачи в аренду была выше, чем в жилом сегменте.

Больше всего бизнесменов интересовали дома у метро или на центральных улицах с интенсивным движением. В последние годы популярность этой услуги в столице снизилась, так как большинство квартир в местах с хорошей проходимостью были куплены и переселены. Более того, все новостройки Москвы давно строятся с нежилыми цокольными этажами.