Что нужно знать при покупке новейшей квартиры в готовом жилом комплексе

Что нужно знать при покупке новейшей квартиры в готовом жилом комплексе

Почти вторичка: что надо знать, покупая последние квартиры в сданном ЖК

Около 20% квартир в новостройках Москвы – это квартиры, которые уже сданы в эксплуатацию. В такие квартиры можно сразу заселиться и приступить к ремонту, ждать не нужно. Кроме того, эти дома имеют право на участие в государственной программе льготного ипотечного кредитования в размере 6,5%. Единственным недостатком завершенных инвестиций является то, что их цена намного выше, чем когда дом был построен в первый раз.

Узнайте о подводных камнях покупки готовой квартиры в новую инвестицию.

Какие квартиры остаются в продаже в готовых новостройках

К непроданным квартирам в новостройках, как правило, относятся квартиры большой площади и неправильной конфигурации, а также наименее привлекательные земельные участки. Например, квартиры на первом и втором этажах, углы, плохая планировка и т. Д. Однако это не аксиома: на завершающем этапе инвестирования девелоперы могут «выбросить» квартиры, на которые есть спрос (с учетом, с хорошей планировкой), чтобы продать по максимальной цене.

По данным CIAN, средняя площадь квартир, остающихся в сданных в эксплуатацию новостройках, составляет 80 м2, а площадь средней квартиры, проданной на этапе строительства, не превышает 60 м2. Квартиры на первом и втором этажах чаще остаются без отделки – на них приходится 17% участков в завершенных домах, а доля такого предложения в общем объеме рынка составляет 8%.

«Мы часто наблюдаем ситуацию, когда практически весь квартал с неудачной планировкой остается непроданным, площадь квартир слишком велика, что делает бюджет покупки высоким (это характерно для массового сегмента). Бывает, что ценовая политика девелопера отсутствует на рынке, и в результате все виды жилья остаются непроданными », – приводит в пример Ярослав Дарусенков, руководитель консультационно-аналитического отдела агентства недвижимости« ABC Mieszkalnictwa ». Некоторые девелоперы сознательно выставляют квартиры на продажу только после завершения строительства. Чаще всего встречается в сегментах люкс и премиум, но иногда встречается и в других классах, отмечает эксперт.

Однако этого не происходит, если девелопер умело управляет товарным балансом. Наиболее жидкие и наименее жидкие квартиры промываются равномерно. Более того, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию девелопер может реализовать так называемый золотой жилой фонд (квартиры на верхних этажах, с уникальными видами), что позволит реализовать их с максимальной прибылью », – сказал директор Est-a-Tet Роман Родионцев Департамента дизайнерских консалтинговых услуг.

Готовые новостройки в цифрах

Аналитики ЦИАН оценивают долю оставшихся квартир в сданных в эксплуатацию новостройках в 15%. Компании «Азбука жилья», Est-a-Tet и «NDV-Supermarket Nieruchomości» обмениваются своей долей с 18% до 20%. В цифрах это около 7 тысяч. квартиры за 44 тыс. квартиры в новостройках.

Больше всего непроданных квартир в проектах бизнес-класса (40% в 2020 году и 47% в 2019 году). В классе комфортности таких квартир она составляет 30% (годом ранее – 35%). В элитном сегменте, наоборот, доля выросла с 18% до 29%, говорит Ярослав Дарусенков из «Азбука жиля».

Доля остатков после ввода новостроек зависит от успешности проекта, которая зависит от многих параметров – уровня цен, транспортной доступности, флетографии, – говорит Сергей Ковров, руководитель отдела аналитики и консалтинга ООО «НДВ-Супермаркет Недвижимость». “. По его словам, если проект выставляется на продажу на начальном этапе строительства, как правило, к концу периода строительства будет завершено не более 10% участков. Зачастую застройщики стараются как можно скорее избавиться от таких квартир, предлагая скидки и другие специальные предложения (например, мебель или хранилище для подарков), – добавляет аналитик.

Сколько стоят готовые новостройки

По данным Est-a-Tet, средняя цена квартир в готовых новостройках составляет 246,2 тыс. Злотых. рублей за 1 кв. м без учета элитного сегмента. Если брать во внимание элитный сегмент – 372,5 тыс. Руб. рублей за «квадратный метр».

Для сравнения, по всей Москве средняя цена предложения квартир составляет 240 800 рублей. Цена за 1 кв. м за кв. м без учета элитного сегмента и 281,0 тыс. кв. Руб. За кв. м в том числе элитный сегмент. Стоимость 1 кв м. в домах на начальной стадии строительства – 207,3 тыс. руб. рублей (без учета элитного сегмента). Цена за 1 кв. м в домах на начальной стадии строительства – 207,3 тыс. руб. рублей (без учета элитного сегмента) и на 16% ниже, чем в новостройках.

Плюсы и минусы покупки жилья в готовых новостройках

Ключевым преимуществом покупки квартир в готовых новостройках является возможность сразу получить ключи, не проходя более сложный и рискованный процесс заключения сделок на вторичном рынке. Покупатель также не несет риска незавершенного строительства или задержки ввода в эксплуатацию, что не редкость на рынке. Покупатель может сразу увидеть реализованный проект и оценить качество строительства, отделки и благоустройства.

«Для ипотечных сделок вы можете рассчитывать на процентные ставки на первичном рынке жилья, поскольку на вторичном рынке ипотечные ставки традиционно были выше. Существуют также юридические риски, когда суд может прекратить сделку (появление« незарегистрированных »владельцев, признание предыдущего собственник квартиры как недееспособный на момент сделки и т. д.) В случае застройщика такого риска нет », – говорит Ковров.

Главный недостаток – более высокая стоимость жилья по сравнению со стадией строительства. Если ваш дом недавно был введен в эксплуатацию, вам сначала придется жить с постоянным ремонтом – аналогично покупке на ранней стадии. К недостаткам специалисты относят ограниченный выбор жилья. Кроме того, завершенные здания не всегда оснащены инфраструктурой, особенно когда речь идет о первых постройках в комплексном проекте застройки.

Покупка квартиры у застройщика подводные камни

Основной Здоровье Красота Технология Идеи для подарка Календарь отпусков Образование телесериал

Дом Автомобили и автомобилестроение Бизнес Гороскопы Дом Домашние питомцы Еда Рецепты Здоровье Значение имени Идеи для подарка Интересные факты и события Ипотечный кредит История Йога Праздничный день Кино Красота Мировые религии Москва Наука Образование Онлайн-тесты Отношения С Уважением Ремесла Странствия Развлекательная программа Рецепты телесериал Совет для родителей Советы садоводам и овощеводам лунатик Специальные проекты Спорт Стиль Технология Финансы Юридические консультации Я мать

С 1 июля 2019 года все новостройки в России начали строить по новым правилам. С этого дня девелоперы не смогут принимать деньги напрямую от акционеров. Деньги, собранные с жителей, будут поступать на специальные банковские счета до завершения строительства. А дома будут строиться только за счет проектного финансирования, то есть банковских кредитов.

В целом такая схема считается более цивилизованной и надежной. Он был введен для того, чтобы окончательно решить проблему мошенничества со стороны акционеров. По новой системе в случае форс-мажора акционеру как минимум вернут свои деньги.

Как эскроу защищают наши права

Как гарантийные депозиты защищают наши права

Пока же строительство будет профинансировано банком в рамках финансирования проекта. Ожидается, что банки будут намного лучше, чем население, разбираться, кому можно доверять деньги, а кому нет. К тому же кредиты для надежных и успешных девелоперов будут дешевле. Система следующая. Сначала строительная компания получает ссуду под рыночную процентную ставку (потолок установлен на уровне 13%). После начала продажи условия кредита изменятся. По той части кредита, которая уже будет обеспечена деньгами на фидуциарных счетах, процентная ставка снизится до 6-7%.

Что делать в случае проблем?

Если у застройщика возникнут проблемы, например банкротство, покупатель получит свои деньги обратно со счета условного депонирования (хотя, в отличие от обычного банковского депозита, без процентов).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата стоимости квартиры

Если что-то случится с самим банком, например, у него отзовут лицензию, деньги будут возвращены покупателю Агентством по страхованию вкладов. Это та же самая схема, которую они используют для возврата средств обычным вкладчикам в случае банкротства банка. Единственное отличие – это потолок выплат. Для акционеров она будет намного выше – 10 млн рублей (АСВ гарантирует регулярные выплаты вкладчикам до 1,4 млн).

Покупка квартиры в новостройке

Оплата покупной цены новой квартиры привязана к эскроу-счету. Деньги зачисляются на счет покупателем только после регистрации договора долевого участия. Там их замораживают до ввода дома в эксплуатацию.

– Оплата за всю квартиру производится однократно, но только после подписания договора. Деньги покупателя поступают на эскроу-счет банка и недоступны застройщику до тех пор, пока он не выполнит свои обязательства », – говорит Алена Кокрова, посредник федеральной компании« Полезные люди ».

У покупателя могут быть различные варианты оплаты стоимости строящейся квартиры.

Оплатите сразу всю сумму, если она у вас есть. Застройщик выставляет покупателю счет за новостройку и готовит договор. После этого по договору оплачивается счет, после чего на государственную регистрацию подаются документы: либо договор участия в капитале, либо договор купли-продажи, если дом завершен и квартира находится в собственности застройщика.

Подписание акта приема-передачи квартиры и получение ключей

Подайте заявку на ипотеку, если у вас нет полной суммы. На счет будет зачислен авансовый платеж и средства ипотечной ссуды банка. Во время строительства квартиры заемщик будет постепенно погашать ипотеку. До погашения банк является владельцем квартиры.

Рассрочка платежа. Неохотно использовать его, если вы покупаете в стадии строительства. Счет условного депонирования – это страховой счет застройщика от банков. Чем больше денег, тем ниже процентная ставка для застройщика. Следовательно, в случае трастовых счетов рассрочка платежа становится для инвестора невыгодной. Условия обычно следующие: крупный авансовый платеж (40-50%) и крупные платежи в короткие сроки (от 6 месяцев до двух лет). Кроме того, застройщик может отказаться от продажи по обычной цене и пойти на хитрость: увеличить окончательную цену объекта недвижимости. Имущество находится в собственности застройщика до полной погашения.

Застройщик письменно уведомляет покупателя о том, что он выполнил свои обязательства по строительству помещения и должен подписать акт приемки квартиры.

– Если он просто пишет электронное письмо или звонит по телефону, считается, что он не уведомил клиента о готовности объекта недвижимости. Учитывается только официальное письмо, полученное покупателем по почте. С момента получения письма от застройщика у покупателя есть 7 дней для принятия квартиры. Если заказчик не проводит независимый осмотр и приемку, инвестор в одностороннем порядке подписывает акт приема-передачи », – поясняет Алена Кокрова.

Подбирая квартиру в новостройке, следует сравнить ее с проектной документацией, в которой указаны все ее особенности. Если вы обнаружите, что что-то не так, у строителя есть 45 дней, чтобы исправить это. После этого проверка повторяется, и, если все в порядке, подписывается акт приема-передачи.

При подписании протокола передачи обслуживания следует учитывать несколько важных моментов.

Покупатель может пригласить внешнего эксперта для оценки качества квартиры. Застройщик может возразить против этого, мотивируя это тем, что документы подписывает покупатель. Однако закон не запрещает присутствие и контроль другого человека. Во избежание конфликтной ситуации можно оформить нотариально заверенную доверенность на специалиста, и тогда застройщик не имеет права отказать в проведении проверки.

При обнаружении дефектов их следует не только описать, но и задокументировать. Прежде всего, составьте список неисправностей, в который вы должны записать все точки. Например: кривые стены, капающий кран, одинарное стекло в окне вместо двойного, царапины на сантехнике или двери, неисправная электропроводка и т. Д. Руки.

Протокол передачи обслуживания не может быть подписан до устранения неисправностей. Как только покупатель расписывается, он принимает квартиру и получает ключи. Более того, даже если инвестор согласится устранить неисправности после передачи ключей, хозяину квартиры придется каждый раз приходить на место, чтобы открыть дверь сотрудникам, потому что теперь ключи есть только у него.