Ипотека при разводе: как поделить квартиру?

Ипотека при разводе: как поделить квартиру?

Ипотека при разводе: как разделить квартиру?

Член Московского регионального отделения Ассоциации юристов России.

Специально для ГАРАНТ. ру

Ваш брак распался, и у вас еще есть много лет, чтобы выплатить ипотеку! Что делать и куда идти? Как делится ипотека на квартиру при разводе? Наиболее распространенные варианты разделения кредитного договора перечислены в столбце.

Многие россияне не могут позволить себе покупать недвижимость без заемного капитала. Это связано с дороговизной недвижимости и условно низким доходом.

Как следствие, почти каждый бракоразводный процесс также включает раздел совместно нажитого имущества в залог и определение суммы выплат по кредитному договору.

Процедура зависит от того, когда был заключен договор об ипотеке: до или во время брака.

Давайте рассмотрим каждый из этих вариантов.

Ипотечный кредит был взят одним из будущих супругов еще до замужества.

Он получил право собственности на недвижимость, которая была приобретена на основании договора купли-продажи или договора уступки завершенного строительного объекта. Если имущество было получено в дар, наследство или иную безвозмездную сделку, оно также будет принадлежать единственному собственнику. Другими словами, только один из будущих супругов (ст. 36 Семейного кодекса).

Однако после заключения брака, если за счет имущества каждого из супругов в отдельности или за счет их совместной собственности, были внесены улучшения в имущество (квартира, дом и т. Д.), Которые увеличили его стоимость (например, ремонт ), то суд может по закону признать имущество совместным (ст. 37 Семейного кодекса). Однако стоит отметить, что в суде будет сложно доказать, что имущество супруга было использовано для улучшения имущества. Например, в Кемерово Кемеровский районный суд отклонил ходатайство о признании имущества совместным в связи с недостаточностью доказательств (решение Кемеровского центрального районного суда №

M-1978/2020 M-1978/2020 от 6 июля 2020 г. по делу № 2-2315 / 2020). Поэтому, прежде чем требовать признания имущества совместной собственностью, необходимо определиться с доказательствами, которые будут представлены в суд.

Напомним, что совместное имущество супругов признается (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса РФ):

Доход каждого участника брачных отношений от конкретной деятельности (предпринимательская, трудовая, интеллектуальная), выплаты из пенсионного фонда, социальные выплаты, фонды, не имеющие специального назначения; движимое / недвижимое имущество, приобретенное за счет общих доходов, вложений в кредитные учреждения, а также в коммерческие организации. В этой ситуации не имеет значения, кто приобрел недвижимость и на чье имя она зарегистрирована, и неважно, кто заплатил деньги.

Будущие супруги брали ипотеку перед вступлением в брак

В этом случае каждый из них получает статус созаемщика по договору и право собственности на указанную долю. В этом случае доля каждого супруга составляет отдельную собственность сторон (ч. 1 ст. 36 Кодекса коммерческих компаний).

Один из будущих супругов заключил договор уступки или долевого участия, в соответствии с которым он инвестировал определенную сумму средств на строительство одноэтажного (многоэтажного) дома до вступления в официальный брак.

После завершения строительства девелопер сдает квартиру инвестору, когда он уже женат. Соответственно, право собственности возникает после завершения строительства. Суд может признать имущество совместным, так как это право возникло во время брака (ч. 1 ст. 37 Семейного кодекса РФ).

И в случае, если брак не будет заключен на момент приобретения права собственности, приобретенное имущество будет принадлежать лицу, заключившему договор уступки права собственности или совместной собственности.

Один из супругов взял ипотеку после регистрации брака

Право собственности возникает при заключении брака. Это означает, что недвижимость будет совместной собственностью (статья 256 (1) Гражданского кодекса).

Ипотека была получена во время брака, но выплаты по кредитному договору производил один из супругов.

Брачно-семейное право защищает права людей, которые не могут зарабатывать себе на жизнь, например, из-за ухода за несовершеннолетним ребенком. Семейный кодекс в ч. 3 ст. 34 определяет права этих людей на совместную собственность.

Супруги взяли ипотечный кредит, стали созаемщиками, совместно произвели необходимые выплаты (независимо от их суммы) и приобрели в совместную собственность недвижимость.

Имущество безоговорочно считается совместной (ч. 1 ст. 256 ГК РФ).

Процесс раздела имущества

Процедура может быть начата во время брака, при расторжении брака и после его расторжения.

Предпосылками раздела имущества являются:

волеизъявление одной из сторон брачных отношений; требование кредитора о разделе имущества с целью принудительного участия одного из супругов.

В первом случае все вопросы регулируются соглашением о разделе совместного имущества (ст. 252 ГК РФ). Также необходимо нотариально заверить.

Контракт может регулировать следующие ситуации:

Форма

Соглашение о разделе совместного имущества супругов

Права лиц в отношении имущества (если имущество не заложено, потому что право распоряжения имуществом будет ограничено); осуществление платежей по кредитному договору, добровольное или обязательное страхование жизни и здоровья, взносы на добровольное или обязательное страхование жилья для заемщика (ов); компенсация супругу, не являющемуся заемщиком по договору.

Если не удается договориться и определить доли в имуществе, супруги обращаются в суд.

По запросу суд самостоятельно делит имущество между супругами (или бывшими супругами). Может случиться так, что стоимость имущества значительно превышает долю одной из сторон дела. В этом случае вы можете потребовать компенсацию.

Примечание – как правило, доли супругов считаются равными (ст. 39 Семейного кодекса РФ).

Что касается второго случая, ч. 3 ст. 256 ГК РФ предусматривает: только имущество, принадлежащее супругу лично или доле в совместной собственности, взыскивается по обязательствам одного из супругов. Однако Семейный кодекс предусматривает, что взыскание также может применяться к семейному имуществу, покрытому совместными обязательствами (часть 2 статьи 45 Семейного кодекса).

Важно понимать, что раздел доли из совместной собственности происходит только в том случае, если личного имущества должника недостаточно для покрытия долга (ч. 1 ст. 45 Семейного кодекса РФ). Чтобы кредитор мог потребовать раздела совместной собственности супругов с целью возврата доли одной из сторон брачных отношений, он должен доказать следующее:

наличие долга; отсутствие личного имущества для погашения долга.

Раздел совместной собственности

Статья 252 ГК РФ регулирует возможность раздела имущества на акции гражданскими лицами на основании специального соглашения. В случае отсутствия воли одного из участников допускается обращение в суд.

Нередко встречаются ситуации, когда недвижимость нельзя разделить по натуре или когда такое разделение нанесет значительный ущерб ее назначению. Например, владелец, желающий разделить собственность, может потребовать полную стоимость своей доли. Однако после этого право собственности на недвижимость прекращается.

Раздел имущества во время брака и после развода

В случае раздела имущества состоящими в браке лицами неделимая часть или совместно нажитое недвижимое имущество является совместной собственностью.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 отдельно говорится о распределении имущества в случае возникновения долгов.

Долги считаются солидарными, если они заключены по инициативе обеих сторон в пользу семьи. Деление производится пропорционально долям супругов.

Выглядит это так: если один из супругов претендует на право на долю в недвижимости – он должен погасить часть невыплаченных обязательств пропорционально доле в совместной собственности супругов, определенной судом.

Однако, если человек отказывается вернуть долг или не хочет его погашать, обязательство по возврату ссуды полностью переходит к другому супругу.

Рецепт

Срок, в течение которого лицо может обратиться за защитой в суд, называется сроком давности. Это три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Важно понимать одно: срок давности, напомним, начинается не сразу после развода, а с того момента, когда человек должен или мог узнать о нарушении своего закона. Например, гражданка А. через 5 лет после развода узнает, что ее бывший супруг Д. решил продать свой дом, который после развода не был разделен. А когда она узнала о возможной продаже дома, начался срок давности.

Intercyza как защита и гарантия прав собственности

Многие думают, что половой акт – табу между двумя людьми. Однако современные проблемы требуют современных решений. И вы должны понимать, что раздел имущества – дело не из приятных. Поэтому стоит заранее позаботиться о своем эмоциональном состоянии. И нет ничего лучше, чем жить в браке и знать, что в случае развода не будет ненавистных ссор и ссор.

Перед подписанием ипотечного договора вы можете составить пункт, в который вы включите следующие положения

Кто внесет первоначальный взнос; Кто выплатит ссуду; – Кто выплатит ипотеку? интерес к приобретаемой недвижимости; Размер компенсации (если один из супругов желает отказаться от своего участия); раздел имущества при расторжении брака; Нарушение обязательств по ипотечному договору после расторжения брака.

Кроме того, при желании вы можете сразу указать в договоре, какое имущество будет безоговорочно передано от одного лица к другому после развода.

Квартира куплена на материнский капитал

Материнский капитал признается формой государственной помощи при рождении (усыновлении) первого, второго (третьего и др.) Ребенка (ст. 3 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных меры государственной помощи семьям с детьми », далее – Закон № 256-ФЗ).

В соответствии со ст. 10 Закона №256-ФЗ недвижимое имущество, приобретенное, построенное, улучшенное за счет материнского капитала, регистрируется в совместной собственности лица, получившего выплату, ее супруга (супруги) и детей с определением размера долей в соответствии с законом. контракт.

Таким образом, в случае развода каждый из супругов будет иметь право только на свою долю.

Раздел имущества при наличии несовершеннолетних и совершеннолетних детей

Процесс раздела имущества всегда сложнее, когда есть несовершеннолетние дети. Суды, как правило, более благосклонны к тому, с кем остается ребенок. Это означает, что в такой ситуации суд отказывается от презумпции равных долей супругов и может увеличить долю в случае совместного проживания с несовершеннолетним ребенком (ч. 2 ст. 39 Семейного кодекса).

Однако в ситуации, когда раздел имущества происходит после достижения ребенком совершеннолетия, стоит обратиться к ч. 4 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации. В нем говорится, что ребенок не имеет права собственности на имущество, принадлежащее родителям.

Как делить ипотечную квартиру при разводе?

Как делить при разводе купленную в браке ипотечную квартиру и сам кредит, рассказывает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск).

Общеизвестно, что имущество, приобретенное во время брака, независимо от того, кому оно принадлежит, считается совместной собственностью. Ипотека не исключение.

Многие считают, что если квартира зарегистрирована, например, на имя мужа, он платит ипотеку и имеет хороший официальный доход, а его жена не работает, квартира передается ему при разводе. Это не правда! Даже если вы не работаете и ипотека выплачивается исключительно из дохода вашего супруга, вы все равно имеете право на половину имущества в случае развода. Это принцип, установленный законом.

Распределяется не только совместное имущество, но и солидарные долги (приобретенные во время брака). Поэтому рассрочка по ипотечному кредиту также делится.

Единственное ограничение – это половой акт, который определяет, как супруги поделятся своим имуществом во время развода. Но даже этот документ можно оспорить в суде.

Два способа поделить ипотечную квартиру

Очень часто супруги общаются друг с другом и оформляют ипотеку на имя одного из них, который одновременно погашает ссуду. Следовательно, после полного погашения данное лицо становится единственным законным владельцем собственности.

В этом случае второй супруг должен получить денежную компенсацию за половину квартиры. Эта компенсация рассчитывается на основе рыночной стоимости недвижимости. Примерное представление о рыночной стоимости можно получить, заказав справку о кадастровой стоимости в МФЦ, так как кадастровая стоимость объекта недвижимости сейчас в большинстве случаев близка к рыночной. Сертификат бесплатно.

Ипотеку также можно передать обоим супругам, тогда они оба станут собственниками квартиры. В таком кредитном соглашении должна быть четко указана ответственность каждого заемщика по выплате кредита. Один заемщик не должен нести ответственности за другого.

Это удобно, когда вы хотите заключить контракт с неравными долями, пропорциональными каждой доле. Минус в том, что этот вариант подходит только тем, у кого после развода хорошие отношения, что на практике встречается нечасто.

В этом случае оба супруга защищены положениями гражданского законодательства о совместной собственности. Также стоит отметить, что ипотека может быть получена обоими супругами только в том случае, если каждый из них работает и получает фиксированный ежемесячный доход. Конечно, также необходимо согласие банка.

«Гражданский брак»

Если брак не зарегистрирован в ЗАГСе (так называемый брак по гражданскому праву), он по закону считается сожительством: эти двое не связаны юридически. Следовательно, в гражданском браке каждое имущество, включая имущество, приобретенное в ипотеку, принадлежит лицу, на имя которого оно зарегистрировано. Другой «совместный супруг» не имеет претензий на имущество и ничего не получает в случае раздельного проживания.

Безвозмездные сделки

Из совместно нажитого имущества не учитывается все, что было приобретено в рамках бесплатной сделки, то есть бесплатно. Проще говоря: то, что вы получили в виде пожертвования (по договору дарения), наследования (по завещанию или по закону) и приватизации – все это имущество принадлежит только вам. То, что вы получили их в браке, не имеет значения.

Это касается разбивки ипотечной квартиры следующим образом. Если вы унаследовали деньги во время брака и использовали их для выплаты аванса или части ссуды, суд соответственно распределит имущество. Квартира будет разделена не на две части, а в соответствии с размером вложенных собственных средств. То же самое и с недвижимостью: если вы получили квартиру или другое имущество (например, автомобиль), продали его и использовали полученные средства для выплаты ипотеки, это также будет принято во внимание.

Важно следующее. Если вы хотите, чтобы ваши личные деньги, внесенные в вашу ипотеку, были разделены пропорционально вашему ипотечному вкладу, вы должны сообщить об этом в суд и предоставить соответствующую документацию.

Еще раз хочу подчеркнуть, что транзакция должна быть бесплатной. Иными словами, вариант, при котором происходит фиктивная продажа или покупка недвижимости, но фактически вещь передается без оплаты (по сути, дарение), работать не будет. Только дарение, наследование или приватизация.

Роль банка

Квартира с ипотечным покрытием передана в залог банку. Соответствующую аннотацию можно найти в свидетельстве о праве собственности или декларации о собственности. Для того, чтобы каким-либо образом распорядиться квартирой (поделить, продать и т. Д.) Необходимо согласие банка.

Банки часто не дают такого согласия, если собственником является лицо, которое по документам (например, получающим «серую» зарплату) не сможет выплатить ипотеку. Рекомендуется лично встретиться с директором отделения банка, в котором вы оформляли ипотеку, и обсудить ситуацию. Здесь вы должны быть очень честными и прямо сказать, кто на самом деле будет платить по ипотеке, а также объяснить, какие документы потребуются для подтверждения вашего дохода, если вы не можете получить сертификат 2-NDFL.

Участие банка в судебном разбирательстве по разделу ипотеки обязательно. Поэтому перед обращением в суд лучше заручиться поддержкой банка. Если банк не согласен с разделом ипотеки, суд обычно принимает позицию банка. В результате одна сторона получает свою долю собственности, но ипотека выплачивается стороной, от имени которой была взята ипотека. В этом случае лицо, занимающееся ремонтом ипотеки, имеет право потребовать половину суммы ссуды от бывшего супруга.

Дети и материнский капитал

При разделе имущества также стоит учесть, с кем будут дети после развода. Если недвижимость приобреталась без использования материнского капитала, то стоит задуматься хотя бы морально. Дети не имеют права на собственность родителей, и если вы купили квартиру без материнского капитала, дети не получат автоматически долю в случае развода. Таким образом, предоставление акций несовершеннолетним является добровольным.